Top.Mail.Ru

Капитальный ремонт и неотделимые улучшения арендованного имущества

Собственники имущества в большинстве случаев самостоятельно решают, нужно ли им проводить капитальный ремонт или каким-либо образом улучшать свою собственность. Но все меняется, когда речь идет об имуществе, переданном (полученном) в аренду. В чем разница между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями и на что она может повлиять? В каких случаях и какая из сторон должна нести расходы на ремонт и улучшения? Можно ли их зачесть в счет арендной платы или арендатору придется бесплатно передать результаты работ по окончании договора? Ответы на эти и некоторые другие вопросы вы найдете в статье.

Сторонам арендных отношений нередко проходится сталкиваться с необходимостью проведения тех или иных работ в арендуемых (сдаваемых в аренду) помещениях. Это может быть, например, капитальный ремонт либо неотделимые улучшения имущества. Расскажем о том, как правильно квалифицировать проведенные работы и чем рискуют стороны, которые не делают различий между ремонтом и улучшениями.

Что такое капремонт?

Не так давно в первой статье Градостроительного кодекса РФ появилось определение капитального ремонта. К нему относятся работы, в результате которых произведено устранение неисправностей и замена изношенных деталей (конструкций), которые делали опасной или невозможной дальнейшую эксплуатацию помещения (кроме полной замены бетонных и каменных фундаментов, несущих каркасов и стен). Восстановление или замена конструктивных элементов производится на аналогичные или усовершенствованные, более экономичные и долговечные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых помещений. Допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, установка дополнительных перегородок, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Возможны восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения. Частичная перепланировка разрешается с увеличением общей площади перегородок не более чем на 20%, но не допускается изменение служебного или технологического назначения помещения, повышение технико-экономических показателей, увеличение нагрузки и производственных мощностей.

Пример капитального ремонта можно взять из постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 № А56-50335/2004. Там капитальный ремонт кирпичного ограждения включал частичную замену столбов, усиление фундамента ограждения, новую кладку части стен ограждения.

За чей счет?

ГК РФ обязывает арендодателя за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поэтому в случае возникновения необходимости или по заявлению арендатора проведение капитального ремонта и затраты на его осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение полностью соответствует обязанности по содержанию имущества непосредственно собственником. Любые попытки принудить арендатора к осуществлению капитального ремонта безосновательны. Конечно, если необходимость в таком ремонте возникла не по вине арендатора.

Нарушение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт в разумный срок дает право арендатору провести капитальный ремонт за счет собственных средств и взыскать с арендодателя стоимость работ или зачесть их в счет арендной платы. Нередко условием передачи помещения в аренду и освобождения арендатора от арендной платы может выступать выполнение работ по капитальному ремонту.

Проводить капитальный ремонт арендатору лично имеет смысл только в случаях, когда эксплуатация помещения по целевому назначению уже не представляется возможной в силу фактического износа. Данное действие должно быть вызвано неотложной необходимостью, когда арендодатель не спешит исполнять свою обязанность по содержанию имущества. Тогда у арендатора существует реальная возможность провести капитальный ремонт и взыскать сумму расходов на него с арендодателя (постановления ФАС Московского округа от 19.03.2004 № КГ-А40/1522-04 и от 30.08.2006 № КГ-А41/7488-06-П, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 № 19АП-1369/09).

Конечно, о необходимости ремонта арендодатель должен быть уведомлен. Чтобы арендодатель возместил расходы на капитальный ремонт, арендатору необходимо юридически оформлять отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств и отражать их в отчетности своего предприятия. Законодательство не ставит осуществление права арендатора в зависимость от наличия у него технического задания на проведение капитального ремонта, согласования с арендодателем, представления ему проектной документации, извещения о стоимости предстоящих работ.

Судебная практика

Арендодатель обязался возместить расходы в случае финансирования работ по капитальному ремонту арендатором. Истец выполнил в арендуемом здании работы по ремонту кровли и системы отопления, замене фундамента; по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды; проектные работы. Все виды работ осуществлялись с ведома арендодателя. С арендодателя была взыскана стоимость выполненного капитального ремонта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу № А13-16031/2005-04).

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Реверсивные обязательства

Что такое реверсивные (обратные) обязательства при прекращении гражданско-правового договора, когда они возможны. Какие правила к ним применяются. На что могут рассчитывать стороны в случае банкротства продавца (поставщика) в части обратных обязательств. Почему для реверсивных обязательств важен баланс интересов сторон договора и когда продавец (поставщик) может потребовать от покупателя возмещения стоимости износа имущества за время его использования последним. Даем советы, что включить в договор, чтобы обезопасить свои интересы в случае его расторжения и возникновения реверсивных обязательств.

Как борются с навязыванием потребителям дополнительных услуг

На практике компании сплошь и рядом навязывают потребителям дополнительные платные услуги с целью получения максимальной выручки. Между тем потребитель не должен быть ограничен в выборе заказываемых услуг и всегда вправе отказаться от получения тех платных услуг, которые не представляют для него интереса. Объясняем, как потребителю защищать себя в подобных случаях и какие правовые инструменты для этого можно использовать. В частности, разбираем разные ситуации с навязыванием дополнительных медуслуг (в том числе когда речь идет о платных услугах при обращении за медпомощью в рамках ОМС) и услуг страхования. Статья поможет и компаниям, которые оказывают потребителям услуги, – ​избежать рисков привлечения к ответственности по основаниям, по которым судебной практикой уже давно выработаны свои подходы.

Риски криптовалютных операций

Несмотря на то что вопросы оборота криптовалюты в нашей стране прямо не урегулированы законом, она под запрет не подпадает. Не установлено законодательством и ограничений на владение «криптой». А вот использовать ее как средство платежа в России нельзя. Вместе с тем в судебной практике то и дело встречаются споры, из которых становится ясно, в каких делах информация о криптокошельках важна; почему нельзя взыскать упущенную выгоду и вернуть «входной» НДС, если вы занимаетесь майнингом криптовалюты. Автор анализирует судебную практику, предостерегая от рисков.

Оспаривание встречных требований в делах о банкротстве

От банкротства не защищена ни одна компания. Поэтому так важно еще на стадии заключения хозяйственных договоров просчитывать риски оспаривания сделок в случае несостоятельности. Особое внимание следует уделять встречным требованиям. Разъясняем, в чем отличие зачета от сальдирования, какие доказательства нужно собирать кредиторам и должникам, чтобы в дальнейшем успешно защитить свою позицию в суде. Рассказываем о свежей позиции Верховного Суда РФ, касающейся допустимости проведения зачета после возбуждения дела о банкротстве, и рисках, с этим связанных.

Ошибка в договоре: что делать?

Какова правовая природа ошибок, допускаемых в договорах? Какие ошибки наиболее часто встречаются при заключении договора? Какие последствия влечет ошибка вследствие введения в заблуждение и по неосторожности? Чем отличается опечатка от других видов ошибок? Как избежать ошибок в договорах и как их не допустить? Об этом читайте в статье.

Условие об оплате: как правильно прописать в договоре

Порядок оплаты по гражданско-правовому договору – ​это согласованный сторонами способ расчетов за выполнение обязательств. Условие об оплате является одним из ключевых в договоре. Поэтому важно уделить ему особое внимание на этапе оформления сделки. В статье разбираем различные формулировки условий договора об оплате, в том числе об авансировании, коммерческом кредите, постоплате, расчетах наличными и абонентской плате.

Как изменить договор, если изменились обстоятельства

При заключении договора предвидеть изменение обстоятельств в будущем не всегда возможно: пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или неисполнение им обязательств по договору может здорово подорвать исполнение договора, обнулить к нему интерес на прежних условиях. В ряде случаев законом предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, в т. ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Как это сделать и потребуется ли обращаться в суд – ​читайте в этой статье. Узнаете и о том, в каких случаях о последствиях мер, применяемых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции, можно говорить как о форс-мажоре.

Договор взаимного оказания услуг

В данной статье раскрывается понятие договора «взаимного оказания услуг», рассматривается соотношение такого договора с бартерными сделками. Вы узнаете, как правильно оформить договор, какие условия должны в нем содержаться, как происходит отчет о выполнении обязательств по договору. Кроме того, наше издательство с удовольствием представляет образец договора взаимного оказания услуг, который использует в своей деятельности.