Учет затрат на отделку помещений по предварительному договору аренды

Имеет ли право арендодатель передавать другому лицу помещение, право собственности на которое он еще не может документально подтвердить? Можно ли признать затраты будущего арендатора на отделку расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль? Автор анализирует законодательство и судебную практику, рассматривая на конкретном примере порядок отражения в учете расходов на отделку помещений по предварительному договору аренды.

Одним из самых выгодных видов инвестиционных вложений в недвижимость в настоящее время является приобретение (либо создание) объектов с последующей сдачей их в аренду. После передачи недвижимости собственник здания в течение длительного периода времени будет получать доход, который (по его расчетам) со временем должен превысить затраты на строительство или приобретение. В период возведения объекта его будущий собственник (во время строительства – застройщик) испытывает острую нужду в дополнительных средствах. Поэтому приветствуются любые разумные попытки снизить затраты на строительство или хотя бы переложить какую-то их часть на других.

Помещения в возводимом объекте (если он строится в популярном месте) обычно пользуются спросом, и очередь из будущих арендаторов выстраивается задолго до завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Без его наличия нельзя зарегистрировать право собственности¹, а следовательно, и договор аренды (если он будет заключен на срок более одного года)².

Поскольку спрос на помещения есть, будущий арендодатель (пока застройщик) может диктовать свои условия аренды. Это выливается в то, что уже не первый год застройщики возлагают ряд затрат по возведению здания (точнее, по внутренней отделке помещений, предназначенных для сдачи в аренду) на плечи будущих арендаторов.