Споры, возникающие из договора строительного подряда, можно по праву назвать одними из самых сложных. Предсказать их исход тоже бывает непросто. Поэтому все спорные вопросы лучше решать во внесудебном порядке. А для этого компании должны точно знать о своих правах, обязанностях и возможностях. Разберемся в наиболее актуальных нюансах заключения, исполнения, расторжения и изменения договора строительного подряда. Для этого проанализируем положения законодательства, а также многочисленную арбитражную практику.
Тяжбы по договорам строительного подряда являются одними из самых сложных. Связано это в первую очередь со специфическим регулированием данного договора. Расскажем об основных моментах, которые нужно учитывать при заключении и исполнении договора строительного подряда, чтобы впоследствии не оказаться с контрагентом в зале суда.
Чаще всего возникновению споров по договорам строительного подряда способствуют следующие факторы:
- контрагентами недостаточно детализированы условия договора. Следствием этого является невозможность определить применимые правовые нормы к договорным отношениям;
- стороны не пользуются в полной мере предоставленными законом правами (в частности, ст. 715 и 719 ГК РФ);
- документы при исполнении договора оформлены ненадлежащим образом или не оформлены вовсе;
- не урегулированы условия об основаниях и порядке расторжения договора.
Отношения по договору подряда регулируются общими положениями о подряде и положениями о строительном подряде, содержащимися в параграфах 1 и 3 гл. 37 ГК РФ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения личных потребностей гражданина-заказчика, к отношениям сторон применяются положения о бытовом подряде (п. 3 ст. 740 ГК РФ). Включение строительства в одну группу, например, с изготовлением ключей, объясняется тем, что в обоих случаях речь идет о выполнении работ. При этом отличие работ по строительному подряду состоит в том, что они находятся под контролем заказчика.
Строительство – сложный процесс, в котором почти всегда встречаются препятствия к выполнению работ фактического или правового характера (например, необходимость согласований с госорганами). Поэтому в строительном подряде существует правило о сотрудничестве сторон в устранении препятствий к исполнению договора. Причем речь идет не о заранее обговоренном содействии, а о любом действии, которое может потребоваться (ст. 750 ГК РФ).
Предмет и другие существенные условия
Существенные условия данного договора – это его предмет, цена и сроки.
Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ подрядчик обязан в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. При согласовании срока нужно указать начальный и конечный сроки выполнения строительных работ либо порядок их определения. Иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 Обзора практики рассмотрения споров по договору подряда (одобрен президиумом ФАС Уральского округа 30.03.2007, без номера), далее – Обзор).
Заказчик в свою очередь обязуется создать подрядчику необходимые условия, принять результат работ и уплатить обусловленную цену. Договор подряда может быть заключен заказчиком с несколькими подрядными организациями.
Предметом договора могут быть (п. 2 ст. 740 ГК РФ):
- объект нового строительства;
- реконструкция или капитальный ремонт зданий (сооружений);
- производство отдельных видов и комплексов подрядных работ (в том числе монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строительством работ).
Результатом строительных работ часто является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, здание.
Что касается сроков, то для заказчика важна точность соблюдения начала и окончания работ. Допустим, заказчик взял земельный участок под строительство в краткосрочную аренду. Если стройка не уложится в график, то договор аренды может быть расторгнут арендодателем по причине не освоенности участка в установленный срок.
Случается, что в процессе производства работ возникает необходимость подкорректировать стоимость или продолжительность строительства. Такие изменения должны быть оформлены письменно.
Техническая документация и смета
Для договора строительного подряда обязательно наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работы.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна ее предоставить (п. 2 ст. 743 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 744 ГК РФ оговаривает право заказчика вносить изменения в техническую документацию. При этом закон предусматривает жесткое ограничение: дополнительные работы, вызванные изменением документации, не могут превышать 10% сметной стоимости строительства и не должны менять характер работ. Для внесения большего объема изменений придется составить дополнительную смету (п. 2 ст. 744 ГК РФ).
Сметой определяется вся цена договора (п. 1 ст. 746 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 709 ГК РФ цена включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. В ней могут быть также учтены затраты на добровольное страхование строительных рисков, когда обязанность по страхованию лежит на подрядчике по договору или по правилам саморегулирования.
Обязанности подрядчика
Анализ норм ГК РФ о строительном подряде позволяет выделить следующие обязанности подрядчика:
- осуществлять строительные работы;
- соблюдать требования правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ). Обязательным при осуществлении строительства является соблюдение строительных норм и правил (СНиП), других нормативно-технических актов, в том числе на стройматериалы, детали, конструкции;
- обеспечить надлежащее качество работ, конечного результата и достижение показателей, предусмотренных в технической документации, в том числе производственной мощности предприятия (ст. 755 ГК РФ);
- поставить необходимые материалы (детали, конструкции, оборудование), если договором подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства (полностью или частично) осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 ГК РФ);
- своевременно устранить недоделки и дефекты, которые выявлены в процессе приемки и допущены по его вине (п. 2 ст. 755 ГК РФ). Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности (п. 1 ст. 757 ГК РФ);
- обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК РФ);
- немедленно предупредить заказчика о (п. 1 ст. 716 ГК РФ):
- непригодности или недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (оборудования, технической документации или объекта, переданного для переработки (обработки));
- возможных неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Во всех трех случаях подрядчик обязан приостановить работы до получения указаний от заказчика.
Обязанности заказчика
На заказчика, в свою очередь, возлагаются следующие обязанности:
- своевременно предоставить земельный...