• Журнал «Налоговый учет для бухгалтера» ноябрь 2010
  • Рубрика Налоговый учет

Аренда недвижимого имущества: спорные вопросы учета и налогообложения

  • 0 комментариев
Несмотря на то, что договор аренды является одним из распространенных договоров, спорные вопросы между налогоплательщиками и налоговиками по поводу арендных отношений по¬прежнему остаются. В статье рассмотрены вопросы учета расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей, с осуществлением улучшений арендованного имущества. Возможные риски при сдаче в аренду недвижимого имущества иностранной компанией, а также спорные вопросы, возникающие в случае, когда работодатель арендует жилье иностранным работникам.


Спорные вопросы, связанные с учетом и налогообложением операций по аренде нежилых (жилых) помещений, возникают как у арендаторов, так и у арендодателей. Поэтому каждому из них следует тщательно анализировать сложившуюся арбитражную практику, чтобы нивелировать риски споров с налоговыми органами по тем или иным вопросам.

Рассмотрим общие положения об аренде.

В аренду может быть сдано имущество, которое в процессе использования не утратит и не изменит своих натурально-вещественных свойств. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое именно имущество подлежит передаче в качестве объекта аренды. Если по договору аренды невозможно определить, какое именно имущество передается в аренду, такой договор считается незаключенным и каких-либо прав и обязанностей у сторон такого договора не возникает.

Сдать имущество в аренду вправе только его собственник. Однако в качестве арендодателя может выступать также лицо, не являющееся собственником, но управомоченное собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды следует помнить о соблюдении дополнительных условий в зависимости от объекта, подлежащего передаче в аренду. В частности, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, если он заключен на срок более года (п.2 ст. 609 ГК РФ).

Cрок аренды имущества определяется договором. Если в договоре срок не указан, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. При этом договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок.

За все недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель, даже если он не знал о них на момент заключения договора. Если арендатор после того, как принял имущество, обнаружил определенные недостатки, то он вправе:

  • потребовать от арендодателя их безвозмездного устранения;
  • самостоятельно исправить эти недостатки и потребовать возмещения своих расходов на их устранение одновременным платежом;
  • устранить недостатки своими силами и удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, уведомив об этом арендодателя. Арендатор также вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, при этом он может как устранять, так и не устранять выявленные недостатки;
  • не устранять недостатки, а расторгнуть договор.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества в том случае, когда эти недостатки были оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи имущества в аренду.

Оплата коммунальных услуг арендатором

Договор аренды является возмездным. Размер арендной платы, срок платежей определяются договором. Кроме того, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги по арендованному имуществу. Возможны несколько способов возмещения коммунальных расходов арендатором:

  • фиксированная арендная плата, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Арендатор каждый месяц оплачивает арендодателю арендную плату в размере суммы, указанной в договоре;
  • арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей, в частности, постоянная арендная плата - это плата за площадь арендуемого помещения, переменная - плата за коммунальные услуги;
  • арендная плата без учета стоимости коммунальных услуг. Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами или в целях возмещения коммунальных расходов может быть использован агентский договор.

Арендная плата с учетом стоимости коммунальных услуг

Арендная плата с учетом коммунальных платежей вызывает меньше всего споров с налоговыми органами, но является менее выгодным вариантом. Стоимость некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а определить заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, не всегда возможно. Поэтому может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Учет у арендодателя. Арендная плата с учетом коммунальных платежей является доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду. Объектом налогообложения является реализация услуг по предоставлению имущества в аренду.

В данном случае вся сумма арендной платы - это оплата услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы и на всю сумму арендной платы выставить арендатору счет-фактуру. При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю не нужно1.

Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то арендодатель может принять их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, поскольку услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (предоставление имущества в аренду)2.

Учет у арендатора. Арендатор, оплачивая арендную плату, которая включает коммунальные платежи, возмещает арендодателю стоимость коммунальных расходов. Поскольку арендодатель выставил счет-фактуру на всю сумму арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму НДС, относящуюся к арендной плате, в том числе и по коммунальным услугам3.

Таким образом, арендатор имеет право на вычет НДС, если арендная плата включает в себя постоянную и переменную часть, эквивалентную сумме коммунальных платежей.

Арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей

Данный способ возмещения коммунальных расходов арендодателя вызывал больше всего споров по вопросам принятия к вычету сумм НДС как арендодателем, так и арендатором. По мнению налоговых органов, до сих пор арендодатель вправе был:

  • принять к вычету только ту часть НДС, которая приходилась на долю потребленных им услуг;
  • НДС, который приходился на долю услуг, потребленных арендатором, включить в стоимость этих услуг;
  • предъявлять арендатору стоимость коммунальных услуг с учетом НДС (предъявленного коммунальными службами). Следовательно, арендатор также был не вправе применить вычет, поскольку арендодатель не вправе был выставить ему счет-фактуру.

Учитывая позицию арбитражной практики4, ФНС России в письме от 04.02.2010 г. № ШС223/86@, наконец, признало правомерность вычета НДС по коммунальным услугам при аренде недвижимого имущества, если арендодатель включает стоимость коммунальных услуг в базу для начисления НДС. Причем вычет будет и у арендодателя в отношении налога, предъявленного ему поставщиками при приобретении таких услуг, и у арендатора, получившего счет-фактуру от арендодателя. В своем письме ФНС разъясняет, что при определении налоговой базы необходимо учитывать следующее:

Вы видите начало этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.

  нет голосов

Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.