Связаны одной судьбой: как купить или продать недвижимость с земельным участком

Одним из ключевых принципов земельно-правовых отношений является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Все объекты, прочно связанные с участком, следуют его судьбе. Кроме того, в гражданском законодательстве есть еще один принцип: собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования им. Таким образом, для взаимосвязанных объектов недвижимости законом предусмотрен совместный режим эксплуатации и отчуждения. Расскажем о применении этого ­принципа на практике, а также о тех последствиях, которые возникают при его ­нарушении.

Куда земля, туда и сооружение

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Он направлен на обеспечение стабильности гражданского оборота, создание определенности в ­правовом режиме земельных участков и находящихся на них объектов.

Большое значение этот принцип имеет в наследственных отношениях. Он выступает ограничением другого принципа – свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ).

Как известно, земельные участки, здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (ст. 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе распорядиться только земельным участком или только недвижимостью, расположенной на нем.

Однако при этом не могут быть завещаны отдельно – сама недвижимость, отдельно – занятая ею (и необходимая для ее использования) часть земельного участка. Наличие таких распоряжений влечет недействительность этой части завещания (п. 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Куда сооружение, туда и земля

Данный принцип обеспечивает возможность собственника недвижимости приобрести расположенный под ней земельный участок. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

При отсутствии желания выкупить участок данный принцип дает право собственнику недвижимости сохранить землепользование в соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2014 по делу № А31-6818/2012).