Предприниматель сдал компании помещение в аренду. Договор был заключен на длительный срок и содержал несколько стандартных условий. Среди них – возможность арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК РФ) при нарушениях со стороны арендатора. На практике собственники обычно пользуются этой опцией при нарушении сроков внесения арендной платы. Так было и в нашем случае. Отказавшись от договора, арендодатель активно начал искать нового арендатора, и это ему удалось. Вот только рынок аренды успел поменяться, поэтому в цене пришлось уступить.
Подумав пару лет, предприниматель решил, что прежний арендатор должен компенсировать ему недополученный доход (около двух миллионов рублей) и отправился в суд.
В суде предприниматель заявил, что в связи с прекращением договора аренды по вине ответчика, который вносил арендные платежи не вовремя, он понес убытки. Их расчет был довольно прост: из стоимости аренды, установленной в договоре с ответчиком, нужно вычесть цену, указанную в новом соглашении с другим арендатором.
Предприниматель ссылался:
Во-первых, между расторжением старого договора и заключением нового по более низкой цене нет причинно-следственной связи. Доходы арендодателя снизились по объективным причинам: из-за «просадки» рынка.
Во-вторых, ответчик и сам неоднократно предлагал снизить арендную плату, чтобы она соответствовала рыночному уровню. При этом он ссылался на существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для изменения или расторжения договора (ст. 451 ГК РФ). Тем не менее истец от изменения договора отказывался.
Подробнее о применении ст. 451 ГК РФ смотрите статью «Если обстоятельства изменились. Когда можно изменить или расторгнуть договор?» журнала № 8′ 2017
Арбитражные суды первых трех инстанций поддержали именно эту позицию.
Чтобы получить возмещение убытков, истец должен доказать, среди прочего, противоправность поведения ответчика. Однако сделать это, по мнению Арбитражного суда Пермского края, истец не смог2. Суд указал, что причиной уменьшения арендной платы стало «снижение макроэкономических показателей» и «усилившаяся геополитическая нестабильность». В результате «произошла переориентация рынка, на первый план вышли интересы потенциальных покупателей и арендаторов, в результате чего цены и ставки на вакантные площади значительно снизились».
Более того, после отказа от договора арендодатель сам пошел на заключение новых договоров по меньшей цене, сразу предлагая потенциальным арендаторам пониженные ставки аренды. При рассмотрении дела он не смог доказать, что хотел сохранить прежний размер арендной платы для нового арендатора.
Таким образом, суд пришел к выводу, что изменение цены договоров было вызвано объективными экономическими факторами.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд добавил к этому еще и собственное толкование закона. Арбитры указали, что3:
Кассационная инстанция развила выводы нижестоящих судов. Арбитражный суд Уральского округа указал следующее4:
С точки зрения справедливости мнение суда выглядит логичным. Рыночные условия действительно изменились, и ставки аренды упали. Почему именно арендатор должен нести издержки от изменений конъюнктуры рынка? Тем более что он активно пытался приблизить цену договора к рыночной: писал письма, настаивал на встрече, предлагал изменить условия соглашения. Но его пожелания игнорировались. Естественно, арендатор считал, что его интересы ущемлены и, очевидно, воспринимал поведение арендодателя, как противоречащее деловой этике.
Предприниматель, проиграв спор в трех инстанциях, не остановился. Он пошел до конца, и его упорство было вознаграждено. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ признала доводы арбитражных судов несостоятельными и направила дело на новое рассмотрение5. Рассмотрим основные аргументы высшего суда страны.
1. Мнение о возможности потребовать возмещения убытков только при отрицательной разнице (когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого) не основано на законе. «Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше <...>, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу», – разъяснил ВС РФ. Выходит, что толкование апелляционного суда лишает права на защиту одну из сторон сделки6.
2. Статья 393.1 ГК РФ предусматривает специальное основание для взыскания абстрактных убытков: разницы между ценой расторгнутого договора и ценой замещающей сделки. Такие убытки, вопреки точке зрения апелляционной инстанции, не являются упущенной выгодой.
3. Доводы судов о различных экономических ситуациях при заключении первоначального и последующего договоров тоже несостоятельны. Перекладывать ответственность с арендодателя на арендатора в данном случае нельзя. Объясняется это тем, что «риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение».
В нашем случае договор расторгнут по вине арендатора, который к тому же не доказал недобросовестность арендодателя:
4. «Само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по ст. 393.1 ГК РФ, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечет правовых последствий», – написано в определении ВС РФ. Возможно, если бы ответчик (арендатор) действовал по-другому, ответственность сторон по прекращенному договору аренды можно было бы распределить.
5. Доводы судов о разных сроках действия первоначального и замещающего договоров и техническом состоянии помещений также признаны несостоятельными. Суд указал, что ГК РФ не требует, чтобы условия замещающей сделки были близки или идентичны. Эти обстоятельства суд должен принимать во внимание только при определении размера взыскиваемых убытков.
Таким образом, суды всех трех инстанций неверно оценили и смысл, и дословное содержание ст. 393.1 ГК РФ. Главное, на что она направлена, – это восстановление имущественных интересов кредитора (как если бы должник исполнил обязательство надлежащим образом).
Безусловно, с точки зрения юриста-теоретика более обоснованной выглядит позиция ВС РФ. Однако практиков больше интересует не толкование как таковое, а его последствия для бизнеса.
Конечно, определение ВС РФ, не является окончательным актом по делу. Но каким бы ни оказался итог, выводы, которые следуют из определения ВС РФ, останутся неизменны. Арендодатели и арендаторы должны принимать их во внимание.
Какие же советы можно дать арендаторам и арендодателям в связи с рассмотренным делом? Сформулируем их с точки зрения обеих сторон.
На стадии преддоговорного процесса постарайтесь включить в договор следующие условия:
Условие договора аренды о возможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной ситуации
В случае значительного (более 15%) изменения рыночных ставок аренды любая из Сторон Договора вправе обратиться к другой Стороне с требованием о проведении переговоров по согласованию изменений условий Договора о ставке арендной платы. Переговоры проводятся в порядке, определенном разделом 16 настоящего Договора. Факт изменения среднерыночной ставки аренды подтверждается отчетом АНО «Городской центр независимых экспертиз» либо иным независимым оценщиком, определяемым соглашением Сторон. Если Сторонам не удается достигнуть договоренности об изменении ставки аренды, заинтересованная Сторона, начавшая переговоры, вправе передать рассмотрение спора об изменении либо расторжении договора в суд в порядке, определенном действующим законодательством. При этом Стороны согласились, что изменение рыночных ставок аренды более чем на 15% является для каждой из них существенным изменением обстоятельств в том смысле, который придается ему статьей 451 ГК РФ;
Формулировка в договоре аренды о безусловном праве арендатора отказаться от договора
Арендатор вправе отказаться от выполнения обязательств по настоящему Договору (отказаться от исполнения Договора) в одностороннем внесудебном порядке, предупредив Арендодателя об этом не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней.
Формулировка в договоре аренды о праве арендатора отказаться от договора, обусловленном изменением обстоятельств
Арендатор вправе отказаться от выполнения обязательств по настоящему Договору (отказаться от исполнения Договора) в одностороннем внесудебном порядке, предупредив Арендодателя об этом не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней в следующих случаях:
Если размер арендной платы в действующем договоре перестал устраивать, а возможность одностороннего отказа не предусмотрена, арендатору целесообразно направить оферту о заключении допсоглашения к договору. Если арендодатель на нее не отреагирует, есть возможность добиться своего через суд. Да, это трудоемкий и сложный процесс, без гарантии результата. Но сами попытки изменить договор в соответствии с изменившимся рынком могут быть положительно оценены, если ваш оппонент потребует возмещений по ст. 393.1 ГК РФ.
Помните, что наиболее безопасный способ прекратить отношения – заключить двухстороннее соглашение об этом. Во избежание неприятностей в нем лучше не упоминать причины расторжения договора (особенно если это произошло по чьей-то вине).
Учтите, что рынок аренды за последние годы сильно изменился. Время, когда арендодатель диктовал практически любые условия (вплоть до откровенно кабальных) прошли. Сейчас поиск добросовестных партнеров требует значительных усилий, времени и трат. Поэтому арендодателю необходимо определить свои цели. К чему он стремится:
 |
Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь. |
