• Журнал «Юридический справочник руководителя» декабрь 2018
  • Рубрика Недвижимость и право

Сколько должен арендатор за нарушение договора аренды? История одного дела

  • 0 комментариев
  • 36 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
В октябре 2018 г. ВС РФ рассмотрел спор1, вытекающий из самой обычной для аренды ситуации: прекращения договора. Правда, исковые требования были заявлены не совсем привычные: о возмещении убытков, возникших в связи с заключением нового арендного соглашения. Проанализируем дело, в котором позиции ВС РФ и первых трех инстанций диаметрально разошлись. Выводы судов во многом стали неожиданными. Они наверняка заставят задуматься как арендаторов, так и арендодателей.


Ситуация

Предприниматель сдал компании помещение в аренду. Договор был заключен на длительный срок и содержал несколько стандартных условий. Среди них – возможность арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК РФ) при нарушениях со стороны арендатора. На практике собственники обычно пользуются этой опцией при нарушении сроков внесения арендной платы. Так было и в нашем случае. Отказавшись от договора, арендодатель активно начал искать нового арендатора, и это ему удалось. Вот только рынок аренды успел поменяться, поэтому в цене пришлось уступить.

Подумав пару лет, предприниматель решил, что прежний арендатор должен компенсировать ему недополученный доход (около двух миллионов рублей) и отправился в суд.

Позиция истца-арендодателя

В суде предприниматель заявил, что в связи с прекращением договора аренды по вине ответчика, который вносил арендные платежи не вовремя, он понес убытки. Их расчет был довольно прост: из стоимости аренды, установленной в договоре с ответчиком, нужно вычесть цену, указанную в новом соглашении с другим арендатором.

Предприниматель ссылался:

  • на ст. 15 ГК РФ. В ней сказано, что под убытками понимаются в том числе доходы, которые лицо получило бы, если бы его право не было нарушено. На языке закона это называется упущенной выгодой;
  • п. 1 ст. 393.1 ГК РФ. Там говорится, что кредитор вправе потребовать возмещения убытков в виде разницы между ценой договора, который был прекращен по вине должника, и ценой договора, заключенного взамен. По сути, спор велся именно вокруг толкования этой нормы.

Позиция ответчика-арендатора

Во-первых, между расторжением старого договора и заключением нового по более низкой цене нет причинно-следственной связи. Доходы арендодателя снизились по объективным причинам: из-за «просадки» рынка.

Во-вторых, ответчик и сам неоднократно предлагал снизить арендную плату, чтобы она соответствовала рыночному уровню. При этом он ссылался на существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для изменения или расторжения договора (ст. 451 ГК РФ). Тем не менее истец от изменения договора отказывался.

Подробнее о применении ст. 451 ГК РФ смотрите статью «Если обстоятельства изменились. Когда можно изменить или расторгнуть договор?» журнала № 8′ 2017

Арбитражные суды первых трех инстанций поддержали именно эту позицию.

Первая инстанция

Чтобы получить возмещение убытков, истец должен доказать, среди прочего, противоправность поведения ответчика. Однако сделать это, по мнению Арбитражного суда Пермского края, истец не смог2. Суд указал, что причиной уменьшения арендной платы стало «снижение макроэкономических показателей» и «усилившаяся геополитическая нестабильность». В результате «произошла переориентация рынка, на первый план вышли интересы потенциальных покупателей и арендаторов, в результате чего цены и ставки на вакантные площади значительно снизились».

Более того, после отказа от договора арендодатель сам пошел на заключение новых договоров по меньшей цене, сразу предлагая потенциальным арендаторам пониженные ставки аренды. При рассмотрении дела он не смог доказать, что хотел сохранить прежний размер арендной платы для нового арендатора.

Таким образом, суд пришел к выводу, что изменение цены договоров было вызвано объективными экономическими факторами.

Апелляция

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд добавил к этому еще и собственное толкование закона. Арбитры указали, что3:

  • по логике ст. 393.1 ГК РФ возможность потребовать возмещения убытков в виде разницы цен возникает лишь при отрицательной разнице, т.е. когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого. В результате кредитор вынужден нести большие расходы;
  • из буквального толкования п. 1 ст. 393.1 ГК РФ следует, что предметом сделок (как первоначальной, так и замещающей) должны быть товары, работы, услуги. А договор аренды предполагает предоставление имущества в пользование;
  • истец просит взыскать упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Однако ст. 393.1 ГК РФ это требование не регулирует.

Кассация

Кассационная инстанция развила выводы нижестоящих судов. Арбитражный суд Уральского округа указал следующее4:

  • цены договоров формировались в разных условиях;
  • договоры заключены на разный срок;
  • техническое состояние объекта аренды отличалось;
  • арендатор не обосновал, почему он не заключил новый договор аренды на условиях предыдущего.

С точки зрения справедливости мнение суда выглядит логичным. Рыночные условия действительно изменились, и ставки аренды упали. Почему именно арендатор должен нести издержки от изменений конъюнктуры рынка? Тем более что он активно пытался приблизить цену договора к рыночной: писал письма, настаивал на встрече, предлагал изменить условия соглашения. Но его пожелания игнорировались. Естественно, арендатор считал, что его интересы ущемлены и, очевидно, воспринимал поведение арендодателя, как противоречащее деловой этике.

Верховный Суд РФ

Предприниматель, проиграв спор в трех инстанциях, не остановился. Он пошел до конца, и его упорство было вознаграждено. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ признала доводы арбитражных судов несостоятельными и направила дело на новое рассмотрение5. Рассмотрим основные аргументы высшего суда страны.

1. Мнение о возможности потребовать возмещения убытков только при отрицательной разнице (когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого) не основано на законе. «Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше <...>, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу», – разъяснил ВС РФ. Выходит, что толкование апелляционного суда лишает права на защиту одну из сторон сделки6.

2. Статья 393.1 ГК РФ предусматривает специальное основание для взыскания абстрактных убытков: разницы между ценой расторгнутого договора и ценой замещающей сделки. Такие убытки, вопреки точке зрения апелляционной инстанции, не являются упущенной выгодой.

3. Доводы судов о различных экономических ситуациях при заключении первоначального и последующего договоров тоже несостоятельны. Перекладывать ответственность с арендодателя на арендатора в данном случае нельзя. Объясняется это тем, что «риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение».

В нашем случае договор расторгнут по вине арендатора, который к тому же не доказал недобросовестность арендодателя:

  • при прекращении договора,
  • при заключении нового договора.

4. «Само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по ст. 393.1 ГК РФ, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечет правовых последствий», – написано в определении ВС РФ. Возможно, если бы ответчик (арендатор) действовал по-другому, ответственность сторон по прекращенному договору аренды можно было бы распределить.

5. Доводы судов о разных сроках действия первоначального и замещающего договоров и техническом состоянии помещений также признаны несостоятельными. Суд указал, что ГК РФ не требует, чтобы условия замещающей сделки были близки или идентичны. Эти обстоятельства суд должен принимать во внимание только при определении размера взыскиваемых убытков.

Таким образом, суды всех трех инстанций неверно оценили и смысл, и дословное содержание ст. 393.1 ГК РФ. Главное, на что она направлена, – это восстановление имущественных интересов кредитора (как если бы должник исполнил обязательство надлежащим образом).

Безусловно, с точки зрения юриста-теоретика более обоснованной выглядит позиция ВС РФ. Однако практиков больше интересует не толкование как таковое, а его последствия для бизнеса.

Выводы

Конечно, определение ВС РФ, не является окончательным актом по делу. Но каким бы ни оказался итог, выводы, которые следуют из определения ВС РФ, останутся неизменны. Арендодатели и арендаторы должны принимать их во внимание.

Какие же советы можно дать арендаторам и арендодателям в связи с рассмотренным делом? Сформулируем их с точки зрения обеих сторон.

Для арендатора

На стадии преддоговорного процесса постарайтесь включить в договор следующие условия:

  • возможность изменения арендных платежей в зависимости от рыночной ситуации, а также процедуру и основания для начала переговоров. Также в договоре можно предусмотреть, какие документы должны выступать доказательствами изменения рыночной ситуации (например, отчет об оценке).
Пример 1

Условие договора аренды о возможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной ситуации

Свернуть Показать

В случае значительного (более 15%) изменения рыночных ставок аренды любая из Сторон Договора вправе обратиться к другой Стороне с требованием о проведении переговоров по согласованию изменений условий Договора о ставке арендной платы. Переговоры проводятся в порядке, определенном разделом 16 настоящего Договора. Факт изменения среднерыночной ставки аренды подтверждается отчетом АНО «Городской центр независимых экспертиз» либо иным независимым оценщиком, определяемым соглашением Сторон. Если Сторонам не удается достигнуть договоренности об изменении ставки аренды, заинтересованная Сторона, начавшая переговоры, вправе передать рассмотрение спора об изменении либо расторжении договора в суд в порядке, определенном действующим законодательством. При этом Стороны согласились, что изменение рыночных ставок аренды более чем на 15% является для каждой из них существенным изменением обстоятельств в том смысле, который придается ему статьей 451 ГК РФ;

  • право арендатора отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Оно может быть безусловным либо под условием. Во втором случае необходимо предусмотреть, что одним из условий для отказа от договора является недостижение согласия с арендодателем по поводу изменения условий договора.
Пример 2

Формулировка в договоре аренды о безусловном праве арендатора отказаться от договора

Свернуть Показать

Арендатор вправе отказаться от выполнения обязательств по настоящему Договору (отказаться от исполнения Договора) в одностороннем внесудебном порядке, предупредив Арендодателя об этом не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней.

Пример 3

Формулировка в договоре аренды о праве арендатора отказаться от договора, обусловленном изменением обстоятельств

Свернуть Показать

Арендатор вправе отказаться от выполнения обязательств по настоящему Договору (отказаться от исполнения Договора) в одностороннем внесудебном порядке, предупредив Арендодателя об этом не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней в следующих случаях:

  • в отношении Арендодателя начата процедура банкротства либо ликвидации;
  • среднерыночная ставка аренды на помещения, аналогичные предмету настоящего Договора, уменьшилась более чем на 15%, и Стороны в ходе переговоров не достигли договоренности о ее изменении в соответствии с рыночными условиями. Факт изменения среднерыночной ставки аренды подтверждается отчетом АНО «Городской центр независимых экспертиз» либо иным независимым оценщиком, определяемым соглашением Сторон.

Если размер арендной платы в действующем договоре перестал устраивать, а возможность одностороннего отказа не предусмотрена, арендатору целесообразно направить оферту о заключении допсоглашения к договору. Если арендодатель на нее не отреагирует, есть возможность добиться своего через суд. Да, это трудоемкий и сложный процесс, без гарантии результата. Но сами попытки изменить договор в соответствии с изменившимся рынком могут быть положительно оценены, если ваш оппонент потребует возмещений по ст. 393.1 ГК РФ.

Помните, что наиболее безопасный способ прекратить отношения – заключить двухстороннее соглашение об этом. Во избежание неприятностей в нем лучше не упоминать причины расторжения договора (особенно если это произошло по чьей-то вине).

Для арендодателя

Учтите, что рынок аренды за последние годы сильно изменился. Время, когда арендодатель диктовал практически любые условия (вплоть до откровенно кабальных) прошли. Сейчас поиск добросовестных партнеров требует значительных усилий, времени и трат. Поэтому арендодателю необходимо определить свои цели. К чему он стремится:

  • получить, в долгосрочной перспективе, постоянного добросовестного партнера, готового разделить с ним риски изменения рыночной ситуации? Если так, то нужно с пониманием отнестись к возможности включить в договор положения, защищающие арендатора от изменений рынка. Это не значит, что надо отказываться от прибыли, но необходимо найти точку, в которой баланс риска и прибыли будет оптимальным для обеих сторон;
  • или иметь возможность взыскать компенсацию за досрочное расторжение договора? Если ответ на этот вопрос положительный, то приведенные выше советы арендатору можно рассматривать как «вредные советы» арендодателю. В частности, заключение соглашения о расторжении договора в большинстве случаев лишает арендодателя возможности сослаться на ст. 393.1 ГК РФ. Односторонний отказ арендатора от договора (при наличии соответствующего пункта в соглашении) дает тот же самый результат.

Сноски

Показать
Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.


Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.