Сколько должен арендатор за нарушение договора аренды? История одного дела

Ситуация

Предприниматель сдал компании помещение в аренду. Договор был заключен на длительный срок и содержал несколько стандартных условий. Среди них – возможность арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК РФ) при нарушениях со стороны арендатора. На практике собственники обычно пользуются этой опцией при нарушении сроков внесения арендной платы. Так было и в нашем случае. Отказавшись от договора, арендодатель активно начал искать нового арендатора, и это ему удалось. Вот только рынок аренды успел поменяться, поэтому в цене пришлось уступить.

Подумав пару лет, предприниматель решил, что прежний арендатор должен компенсировать ему недополученный доход (около двух миллионов рублей) и отправился в суд.

Позиция истца-арендодателя

В суде предприниматель заявил, что в связи с прекращением договора аренды по вине ответчика, который вносил арендные платежи не вовремя, он понес убытки. Их расчет был довольно прост: из стоимости аренды, установленной в договоре с ответчиком, нужно вычесть цену, указанную в новом соглашении с другим арендатором.

Предприниматель ссылался:

• на ст. 15 ГК РФ. В ней сказано, что под убытками понимаются в том числе доходы, которые лицо получило бы, если бы его право не было нарушено. На языке закона это называется упущенной выгодой;
• п. 1 ст. 393.1 ГК РФ. Там говорится, что кредитор вправе потребовать возмещения убытков в виде разницы между ценой договора, который был прекращен по вине должника, и ценой договора, заключенного взамен. По сути, спор велся именно вокруг толкования этой нормы.

Позиция ответчика-арендатора

Во-первых, между расторжением старого договора и заключением нового по более низкой цене нет причинно-следственной связи. Доходы арендодателя снизились по объективным причинам: из-за «просадки» рынка.

Во-вторых, ответчик и сам неоднократно предлагал снизить арендную плату, чтобы она соответствовала рыночному уровню. При этом он ссылался на существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для изменения или расторжения договора (ст. 451 ГК РФ). Тем не менее истец от изменения договора отказывался.

Подробнее о применении ст. 451 ГК РФ смотрите статью «Если обстоятельства изменились. Когда можно изменить или расторгнуть договор?» журнала № 8′ 2017

Арбитражные суды первых трех инстанций поддержали именно эту позицию.

Первая инстанция

Чтобы получить возмещение убытков, истец должен доказать, среди прочего, противоправность поведения ответчика. Однако сделать это, по мнению Арбитражного суда Пермского края, истец не смог². Суд указал, что причиной уменьшения арендной платы стало «снижение макроэкономических показателей» и «усилившаяся геополитическая нестабильность». В результате «произошла переориентация рынка, на первый план вышли интересы потенциальных покупателей и арендаторов, в результате чего цены и ставки на вакантные площади значительно снизились».