• Журнал «Налоговый учет для бухгалтера» январь 2010
  • Рубрика Налоговый учет

Налогообложение арендной «коммуналки»

  • 0 комментариев
  • 10 просмотров
Практически каждая компания в своей практике сталкивается с необходимостью аренды помещений — офисных, складских, производственных… При этом у бухгалтеров возникает множество вопросов относительно порядка учета и налогообложения не столько арендной платы, сколько возмещения коммунальных платежей. Ведь он зависит от выбранного способа оплаты «коммуналки», а также различается у коммерческих и бюджетных организаций, при этом у «упрощенцев» имеются свои учетные нюансы.


Практически каждая организация в своей практике сталкивается с необходимостью аренды помещений: офисных, складских, производственных… Арендодатель обязан предоставить арендуемое имущество в состоянии, пригодном для использования (ст. 611 ГК РФ). В отношении нежилого помещения это означает наличие энерго- и водоснабжения, телефонной связи и т.д. При этом у бухгалтеров возникает множество вопросов относительно порядка учета и налогообложения не столько арендной платы, сколько возмещения коммунальных платежей.

Способы оплаты коммунальных платежей

На практике существует несколько способов оплаты коммунальных услуг арендатором, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.

Наиболее простой способ – оплата напрямую поставщикам услуг на основании отдельного договора. Он позволяет арендатору учесть произведенные затраты для целей налогообложения налогом на прибыль в качестве материальных расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Правда, снабженческие организации предпочитают заключать прямые договоры с балансодержателями имущественных объектов, то есть с арендодателями. Ведь арендатор может прервать срок аренды, уменьшить площадь арендуемых помещений, а также он не является владельцем сетей и специального оборудования для получения отопления и энергии. Согласно статье 539 ГК РФ договор с абонентом (потребителем) коммунальные службы или специализированные организации заключают только при наличии у потребителя энергопринимающих устройств, отвечающих необходимым техническим нормам и присоединенным к сетям энергоснабжающих компаний, и сертифицированных приборов учета потребления энергии. Для арендодателя данный способ также не всегда приемлем, так как снижается расходная часть налоговой базы по налогу на прибыль за счет уменьшения суммы коммунальных платежей. Данный способ целесообразен только при аренде всего здания, когда договор заключен на длительный срок.

При фиксировании в договоре аренды постоянной (плата за аренду помещений) и переменной (плата за коммунальные услуги) частей арендной платы арендатор так же, как и в первом случае, относит понесенные расходы в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. В данном случае в договоре аренды указывается фиксированная сумма платы за арендуемые помещения и сумма коммунальных платежей, рассчитанная исходя из занимаемых арендатором площадей, количества источников электропитания, численности сотрудников и т.п. Возможность заключения договора аренды такой формы в настоящее время рекомендует ряд аудиторских и консалтинговых фирм своим клиентам. При этом они предлагают корректировать сумму платежей ежемесячно, ссылаясь на требования Минфина РФ и арбитражную практику.

Судебно-арбитражная практика

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 стороны договора аренды могут предусмотреть как фиксированный размер аренды, так и порядок расчета. Таким образом, Президиум ВАС РФ допускает комбинированную форму договора.

Однако в настоящее время стоимость коммунальных услуг и тарифы их поставщиков могут многократно меняться в течение года, а пункт 3 статьи 614 ГК РФ позволяет вносить изменения и дополнения в договор аренды (корректировать арендную плату) только один раз в год. Как следствие, арендатор может отказаться от корректировок условий договора. Кроме того, такая «плавающая» оплата должна быть привязана к численности персонала, источникам потребления энергии арендатора, и, если он сократит число сотрудников или электроприборов, то и стоимость возмещения коммунальных платежей уменьшится. Следует помнить, что арендатор не может рассчитывать переменную часть арендной платы исходя только из своих потребностей. Расчет должен производиться на основании первичных документов, получаемых от соответствующих организаций. Не стоит упускать из вида и риски признания налоговыми органами такого договора скрытой формой арендной платы, а не возмещением стоимости коммунальных услуг. Таким образом, данная система платежей в целом не выгодна для арендодателя.

Судебно-арбитражная практика

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Наиболее распространенным является третий вариант – когда арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг на основании выставленных счетов. К таким счетам арендодатель должен приложить первичные документы, подтверждающие правильность произведенных им расчетов. Коммунальные платежи при этом исчисляются исходя из занимаемых арендатором площадей. Данный способ удобен еще и тем, что подобные издержки арендатора включаются в состав внереализационных расходов в соответствии с пунктом 1 статьи 265 НК РФ, а согласно пункту 11 ПБУ 10/991 относятся к прочим расходам организации. У арендодателя доходов не возникает, поскольку выплаты со стороны арендатора носят компенсационный характер. Таким образом, данный вариант оплаты коммунальных услуг является наиболее приемлемым для обеих сторон и применим для аренды как зданий, так и отдельных помещений.

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.