• Журнал «Юридический справочник руководителя» март 2008
  • Рубрика Недвижимость и право

Офис в жилом доме – альтернатива бизнес-центру?

  • 0 комментариев
  • 14 просмотров
Из-за ограниченного числа бизнес-площадей, особенно в Москве, многие руководители приобретают квартиры в жилых домах и приспосабливают их под офисы. Однако далеко не каждую квартиру можно перевести в нежилой фонд. Автор рассказывает, когда и при наступлении каких условий это возможно; какие документы необходимо собрать и куда подать; в какие сроки перевод будет осуществлен и по каким причинам вам могут в этом отказать.


Ни для кого не секрет, что поиск офисного пространства для новой компании или помещения для нового магазина с каждым годом становится все более трудноразрешимой задачей. Прежде всего это касается Москвы и других крупных городов. И дело даже не в размере арендной платы или стоимости квадратного метра офисных помещений. В большей степени это связано с тем, что количество помещений, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, не растет пропорционально количеству желающих заниматься такой деятельностью.

Как правило, пространство нового, строящегося бизнес-центра распределяется между инвесторами еще на стадии строительства. Это одно из условий их участия. В дальнейшем более мелким компаниям ничего не остается, как арендовать офисы не на самых лучших условиях.

В такой ситуации выходом может быть квартира в жилом доме, переведенная в нежилой фонд.

Ограничения использования квартиры в качестве офиса

Прежде чем рассматривать вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо определиться с этими двумя понятиями.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса для признания помещения жилым необходимо, чтобы оно отвечало следующим требованиям:

  1. Это должно быть изолированное помещение. Таким образом, доля в квартире, если она не выделена в качестве отдельной комнаты, не может рассматриваться как жилое помещение, а следовательно, быть переведена в нежилое.
  2. Это должно быть недвижимое имущество, определение которого содержится в ст. 130 Гражданского кодекса.
  3. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, что означает, что оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Видами жилых помещений являются:

  • жилой дом или его часть;
  • квартира или ее часть;
  • комната.

Что касается определения нежилого помещения, в действующем российском законодательстве оно как таковое отсутствует. Однако исходя из содержания статей некоторых законодательных актов (Гражданский и Жилищный кодексы, закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр.) можно сделать вывод о том, что нежилое помещение также должно отвечать двум первым признакам, указанным в отношении жилого помещения. Другими словами, оно должно являться недвижимым имуществом и представлять собой изолированное помещение.

Основное отличие нежилого помещения от жилого – его предназначение. Оно не предназначено для проживания граждан. В нем, в отличие от жилого помещения, возможно размещение магазина либо офиса.

Однако законодательством предусмотрены случаи, когда использование квартиры в качестве офиса возможно и без перевода ее в нежилое помещение.

Согласно статье 17 Жилищного кодекса и пункту 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При использовании данной правовой нормы необходимо иметь в виду, что она касается прежде всего граждан, а не юридических лиц. Только гражданин, проживающий в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, вправе осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в месте своего проживания.

Это относится в первую очередь к адвокатам, осуществляющим деятельность в форме адвокатского кабинета. В соответствии с пунктом 6 статьи 21 закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускается использование адвокатом для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, принадлежащего ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия членов семьи.

Однако при использовании организацией в качестве офиса жилого помещения необходимо помнить о следующих ограничениях, предусмотренных законодательством.

Во-первых, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А потому сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, признаются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как сделки, не соответствующие требованиям закона. Такая позиция выражена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

Судебно-арбитражная практика
Свернуть Показать

Государственное образовательное учреждение «Лицей» заключило с ООО «Дальсервис» договор аренды помещений общей площадью 2 206,4 кв. м для использования под офис, гостиницу и в целях организации работы дома торговли. Указанные помещения располагаются в здании общежития, находящемся в оперативном управлении лицея. Согласно материалам дела в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания студентов.

Таким образом, путем заключения договора аренды большей части помещений, расположенных в здании общежития, фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое. В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума ВАС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса.

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.