• Журнал «Юридический справочник руководителя» август 2008
  • Рубрика Личный интерес

Заключаем ипотечный договор: право собственности или залог?

  • 0 комментариев
  • 10 просмотров
Несмотря на то что ипотечный договор не предусмотрен Гражданским кодексом, его активно заключают. Автор рассказывает, кто выступает сторонами в этой сделке. Как «работает» ипотечный договор? На какие пункты договора залога, кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости стоит обратить особо пристальное внимание? Какими налоговыми льготами может воспользоваться покупатель недвижимости? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у покупателя? За что могут отнять новую квартиру? Когда наступают страховые случаи? Стоит ли перекредитоваться в другом банке?


«Ипотека под ключ» или еще лучше – «ипотечный кредит за час». Чем на самом деле является ипотека и стоит ли так уж торопиться при получении ипотечного кредита? В настоящее время ипотечный кредит востребован как никогда: цены растут, а зарплаты за ними не поспевают.

Ипотечный кредит представляет собой один из наиболее популярных банковских продуктов среди заемщиков – физических лиц. Это кредит под залог недвижимости. Причем под недвижимостью понимается и вторичное жилье, и квартиры в новостройках. Кроме того, уже существуют программы, где в качестве залога выступают земельные участки или загородная недвижимость. В залог может передаваться как приобретаемая недвижимость, так и любая иная, имеющаяся у заемщика в собственности.

Для того чтобы получить кредит, заемщику придется потратить достаточно времени в поисках подходящего банковского кредита, а также и самой недвижимости, удовлетворяющей требованиям конкретного банка.

Ипотечный договор является заключительным шагом в приобретении недвижимости в кредит, именно поэтому спешка тут неуместна. Несмотря на то, что количество банков, предлагающих ипотечный кредит, растет, а условия выдачи кредитов достаточно разнообразны, требования к ипотечному договору все-таки существуют.

Договор не предусмотрен законом

Действительно, договор ипотеки не предусмотрен действующим Гражданским кодексом. Но есть положения закона, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, а также положения о залоге. Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены основные положения выдачи ипотечных кредитов. В настоящее время закон действует в редакции от 13.05.2008 г.

Отсюда вывод: хотя ипотечный договор и не значится в Гражданском кодексе, он не противоречит действующему законодательству, а значит, имеет право на существование. Как правило, договор ипотеки заключается путем подписания одновременно трех договоров. У риэлторов эта процедура называется «выход на подписание договора». Во-первых, это подписание договора купли-продажи между покупателем (он же является заемщиком банка) и продавцом недвижимости. Во-вторых, это договор кредитования между покупателем (заемщиком) и банком. В-третьих, это подписание с тем же банком договора о залоге приобретаемой недвижимости. Таким образом становится понятно, что собственником при получении ипотечного кредита становится именно заемщик, а не банк, как многие думают. Банк лишь выделяет денежные средства для того, чтобы покупатель смог реализовать покупку недвижимости. Но об этом чуть позже.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса все сделки (в нашем случае – уже договор) с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности при заключении договора купли-продажи недвижимости также подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование относится и к договору залога. То есть при заключении ипотечного договора в широком смысле заемщик получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, но с ограничением. Это означает, что хотя покупатель и становится собственником недвижимости, но распоряжаться ею в полной мере он не может: в свидетельстве о праве собственности есть специальный пункт – обременение. Именно там указывается, что недвижимость находится в залоге. Отметим, что иногда в соглашении указывают и основание – кредитный договор и договор о залоге.

Ведь что такое по сути право собственности? Это наличие прав владения, пользования и распоряжения. С правом владения понятно – недвижимость «записана» на имя покупателя-заемщика, и в соответствующий реестр также внесена его фамилия. Право пользования тоже вопросов не вызывает – свободно пользуйся своей недвижимостью, конечно, в разумных пределах, не причиняя вреда третьим лицам. А вот с правом распоряжения при ипотечном договоре придется повременить. Недвижимость, обремененную залогом, ни продать, ни заложить повторно нельзя. Так же, как нельзя ее подарить или завещать, то есть распорядиться ею.

Пример 1
Свернуть Показать

Гражданин Иванов решил приобрести квартиру в Подмосковье. Подыскав совместно с риэлтером подходящий вариант, он обратился в один из банков Москвы с просьбой предоставить ему ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости. Банк, рассмотрев все предоставленные Ивановым документы, вынужден был ему отказать. Сотрудники банка обратили внимание на свидетельство о праве собственности, в котором в качестве обременения было указано «пожизненное иждивение». Свой отказ сотрудники пояснили тем, что в данном случае взять в залог недвижимость, уже обремененную определенными обязательствами, для банка не представляется возможным.

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.