• Журнал «Юридический справочник руководителя» сентябрь 2008
  • Рубрика Договорные отношения

Государственная регистрация договора аренды недвижимости

  • 0 комментариев
Для чего нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости? Требуется ли она в каждом случае или есть исключения? Какие документы необходимо представить в случае регистрации договора? Что делать, если договор расторгнут? Какие документы следует подать для внесения записи в Единый государственный реестр прав в случае внесения изменений в договор аренды? Сколько стоит регистрация договора? Необходима ли доверенность от второй стороны, если договор регистрирует одна из сторон? Как делится пошлина между сторонами? На каких основаниях в регистрации договора аренды недвижимости может быть отказано? В течение какого срока необходимо зарегистрировать договор?
Можно ли зарегистрировать договор аренды, предметом которого является самовольная постройка? Каким образом регламентируется аренда недвижимости, находящейся в государственной собственности? Где осуществляется госрегистрация договора аренды земли и на основании каких документов?



Для чего нужна регистрация?

Далеко не каждая компания сталкивается с государственной регистрацией договора аренды. Однако знать, что такое государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним, зачем она нужна, какие документы нужны для ее проведения, где и как ее провести, необходимо каждому руководителю: возможно, когда-то регистрировать договор аренды придется и вам.

Впервые вопрос о госрегистрации договора аренды может встать уже на стадии создания юридического лица. Ведь создание любой организации начинается практически с определения места нахождения юридического лица.

Судебно-арбитражная практика
Свернуть Показать

Арбитры постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2008 г. № 09АП-3978/2008 по делу № А40-58753/07-72-373 отказали в удовлетворении заявления, обжалующего действия налогового органа по регистрации компании. Данное постановление явилось подтверждением позиции о важном значении договора аренды, прав, возникающих в соответствии с заключением и подтверждением правомочий по договору аренды офиса. Сведения, представленные для регистрации, признаны судом недостоверными.

Принимая указанное постановление, суд исходил из того, что место нахождения юридического лица имеет существенное юридическое значение, им определяется место исполнения обязательств, место уплаты налогов, подсудность споров.

Указание недостоверных сведений в учредительных документах юридического лица затрагивает экономические интересы неопределенного круга лиц, которые могут вступить в отношения с обществом, не осуществляющим деятельность по указанному в учредительных документах адресу, препятствует надлежащему осуществлению налогового контроля.

Как следует из материалов дела, в заявлении о государственной регистрации, поданном в налоговую инспекцию, в качестве местонахождения ООО заявителем указан адрес, помещение по которому, по имеющимся у госоргана сведениям, сдается Департаментом имущества города Москвы в аренду общественной организации ветеранов на основании заключенного и зарегистрированного договора аренды.

Рыночная экономика, в которой наша страна пытается жить, затрагивает все сферы деятельности человека. Рынок недвижимости является одним из самых весомых в структуре экономики. Государственная регистрация как раз и является той юридической базой, на основе которой должен существовать и развиваться рынок недвижимости в России. Государственная регистрация призвана стабилизировать экономику того или иного региона, упорядочить оборот недвижимости, обеспечить защиту прав и законных интересов правообладателей в сфере недвижимости. Кроме того, государственная регистрация договора аренды позволяет определить правомерность поведения субъектов договора – арендатора и арендодателя в сфере недвижимости, повышать эффективность борьбы с криминальными проявлениями в данной области.

Свернуть Показать

Не так давно в предпринимательской среде появилось понятие «адреса массовой регистрации». Оно означает заключение нескольких договоров аренды недвижимости несколькими арендаторами с одним и тем же арендодателем на аренду одного-единственного помещения. Естественно, находиться по одному адресу одновременно 100 компаний не могут. То есть налицо недостоверная информация о местонахождении компании. Крайне негативно к данной ситуации относятся налоговые органы.

Также, согласно пункту 5.2 статьи 7 закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», кредитные организации вправе отказаться от заключения договора банковского счета (вклада) с юридическим лицом в случае отсутствия по своему местонахождению юридического лица, его постоянно действующего органа управления.

Пример 1

Чтобы избежать негативных последствий, взяв в аренду офис, являющийся «адресом массовой рассылки», до заключения договора, ООО «Восток и К» обратилось с заявлением о получении выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью предварительной проверки помещения, предлагаемого им в аренду.

Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, будь то купля-продажа или регистрация договора аренды, включает:

  • обращение заявителя за регистрацией права на недвижимость (сделки) со всеми необходимыми документами;
  • правовую экспертизу представленных документов;
  • выявление оснований для отказа в регистрации;
  • внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Справка
Свернуть Показать

С 1 января 2005 года в Москве регистрацией прав на недвижимость занимается Главное управление Федеральной регистрационной службы по Моск ве, которое было создано вместо Москомрегистрации, согласно приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Управление нужно обращаться по адресу: Москва, ул. Большая Тульская, д. 15.

В общей сложности в Москве 32 подразделения Управления занимаются регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И что важно, нет территориальной привязки: гражданин или организация могут обратиться в любую приемную, независимо от того, где находится арендуемая недвижимость.

Предоставление документов на государственную регистрацию договора аренды возможно только лично либо через представителя с обязательным оформ лением нотариально удостоверенной доверенности. Ни заказным письмом, ни письмом с уведомлением о вручении, ни тем более ценным письмом подать документы на регистрацию невозможно.

Какие документы представлять?

Государственной регистрации подлежит договор государственной аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года. Приказом № 54 от 29.03.2007 г. Управлением Федеральной Регистрационной службы по Москве «Об утверждении порядка приема документов на государст венную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» для государственной регистрации договоров аренды недвижимости определен следующий перечень документов:

  1. Договор аренды.
  2. Решение полномочных органов организаций – участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством).
  3. Акт приема-передачи объекта (в случае, если он является неотъемлемой частью договора).

Также подлежат государственной регистрации и дополнительные соглашения к данному договору. Для их регистрации требуются следующие документы:

Вы видите начало этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.

  нет голосов

Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.