• Журнал «Юридический справочник руководителя» октябрь 2008
  • Рубрика Личный интерес

Операция «второй дом», или техника безопасности при покупке недвижимости за рубежом

  • 0 комментариев
  • 9 просмотров
Перед тем как приобретать заграничную недвижимость, необходимо определиться: что именно вы хотите приобрести (дом/квартиру); для каких целей (отдых/инвестиции/иммиграция); где (климат/перелет/возможность приобретения иностранцами/налогообложение/политическая обстановка). После этого следует изучить расценки на недвижимость, расходы, которые понесете в связи с приобретением собственности, и решить, будете ли вы брать для покупки кредит.
Автор делится практическим опытом: на чем можно «наколоться» при заключении договора (от недосказанностей и непонимания продавца и покупателя до откровенного мошенничества). Так, агент по продаже может умолчать, что вторичный рынок жилья всегда более дорогой не только по цене, но и по обслуживанию. Или скрыть от вас, что предлагаемый лот по выгодной цене пока существует только в проекте или на картинке, сделанной с помощью фотошопа.



В одном из прошлых номеров мы рассказывали про туры, организованные российскими организациями, с целью покупки недвижимости за рубежом. Оказалось, что желающих приобрести недвижимость за границей среди наших читателей даже больше, чем мы предполагали. Многие попросили рассказать подробнее про перспективы такой покупки, негативные моменты и возможные камни преткновения. Для этого мы и знакомим вас с техникой безопасности при покупке такой недвижимости.

«Про козу, баян, попа и гармонь»

Современные психологи отмечают возникновение такого явления, как «синдром пилигрима» (непреодолимая тяга к путешествиям), свойственного жителям российских мегаполисов. Так, в Москве появляется все больше людей, живущих по схеме «три недели работаю – на неделю уезжаю». Причем эта неделя является целью всей жизни. Выбор места, уровень комфорта в данном случае являются вторичными, ведь человек едет не «куда», а «откуда» – из серых будней, плохой погоды, высоких цен, социальной и политической нестабильности.

Даже у обычных туристов нет-нет, да и промелькнет вредная мыслишка: «Как не хочется возвращаться домой!» Именно на измученных недостатком солнца «северян» и рассчитано большинство предложений рынка зарубежной недвижимости о покупке «второго дома» у моря.

Бурное развитие ярмарок недвижимости плюс большое число популярных теле программ, посвященных этим вопросам, привле кают внимание все большего числа людей, которым ранее, возможно, мысль о покупке второго жилья и не приходила в голову.

И чем более желанной кажется такая покупка, тем она становится более необходимой, как, например, ав томобиль для того, кто однажды стал его владельцем и теперь не представляет жизни без него. А так как спрос высок, цены, естественно, тоже растут.

В действительности в тех странах, где сейчас пре творяются в жизнь широкомасштабные программы застройки и урбанизации, цена вашего дома, приобре тенного для отдыха, может понизиться из-за строительства более современного и перспективного жилья.

В тех регионах, где много незастроенной земли и, соответственно, много возможностей для новой застройки, жилье обычно не столь быстро растет в це не. Естественно, там, где возможности строить новые дома нет, жилье стоит очень дорого и, как правило, цены продолжают расти.

Итак, для начала следует определиться: действительно ли вам нужна заграничная недвижимости, и если нужна, то будет это дом или квартира, и в какой именно стране. Для этого необходимо ответить на три вопроса: что, зачем и где?

Что?

Покупателю следует четко определиться в своих потребностях. Воз можно, вам нужен дом, где могла бы разместиться вся ва ша семья и плюс еще одна. Хотите ли вы найти место, где будет хорошо вашим детям и внукам? Если так, то рассма триваемые варианты будут отличны от тех, которые нуж ны людям, ищущим лишь убежище, в котором можно отдохнуть от мирской суеты. Но если вас двое или вы одиноки, то лучше при обрести апартаменты с одной спальней, которые не бу дут требовать так много затрат на техническое обслуживание и эксплуатационные расходы. Тем более что под понятием «одна спальня» подразумевается уютная квартирка с гостиной и спальней.

Так или иначе, но специалисты не рекомендуют покупать дом, если вы не собираетесь жить в нем постоянно. Ведь дом или вилла – это полностью автономная система, за которой нужно постоянно следить. Тут уместно вспомнить осенне-весенние проблемы большинства «садоводов и огородников», как их называет госпожа Октябрина Ганичкина, которые формулируются как «консервация дачи».

А уж если это 2-3-этажная «избушка» с бассейном и садом, да еще в чужой стране… Вот и придется оплачивать постоянного садовника и управляющего. Так что для «второго дома» лучше выбирать апартаменты или таунхаусы с центральными коммуникациями.

Зачем?

1. Отдых


Копил деньги на дачу в Подмосковье. Не хватило.
Купил виллу в Испании.

(Анекдот)

Решившись на покупку дома или апартаментов в курортной зоне, вы приобретаете гарантированную возможность провести свободное время вместе с хорошим сервисом. Основным преимуществом является полная защита от неожиданностей. Вы точно знаете, какая мебель, бассейн, пляж и соседи вас ждут. Единственным минусом является постоянство отдыха. Ведь имея уютный двухэтажный шалашик с собственным бассейном в Болгарии, просто жаль тратить деньги на путевку на другой курорт. Но, с другой стороны, объездив десяток наиболее популярных курортов, вы через пару лет все равно остановитесь на одном, который наиболее соответствует вашим потребностям.

Причем приобретение дома для отдыха не всегда подразумевает стандартный пляжный набор Болгария–Испания–Таиланд. Можно прекрасно проводить лето в Финляндии или Германии. Так что вам останется лишь определиться, в какой сезон вы предпочитаете отдыхать, – только летом, летом и в новогодние праздники или просто увозить детей подальше от России.

От этого и будет зависеть выбор страны с подходящим климатом. Выбор курортного жилья достаточно широк. Покупатели чаще останавливаются на недорогих апартаментах с одной или двумя спальнями в пешей доступности от пляжа. Важным моментом является и то, что наличие недвижимости в большинстве курортных стран дает ее владельцу право на получение годичной мультивизы. Таким образом, вы гарантировано сможете бывать в своем «втором доме» (а если речь идет о Европе, то и путешествовать по любой стране Шенгена) два раза по 90 дней в году.

2. Инвестиции

Число покупателей недвижимости за рубежом, желающих часть года сдавать ее внаем, неуклонно растет. Хотя, несо мненно, существует возможность получения такого дохо да. Стандартный совет таков: не стоит покупать недвижи мость с расчетом на то, что доходы с ренты будут всегда покрывать все ваши расходы, включая выплаты по креди ту, налоги, коммунальные платежи и расходы на содержа ние и ремонт жилья.

Пример 1
Свернуть Показать

Вот некоторые цифры, которые помогут вам понять реальное положение вещей в этой области:

1. Если вы покупаете среднего класса особняк с тре мя спальнями и двумя ванными комнатами и бас сейном за 175 000 долларов с расче том сдавать его по крайней мере какую-то часть года, ваши текущие расходы составят:

  • менедж мент – 100 долларов;
  • уход за бассейном – 75 дол ларов;
  • уход за газоном – 65 долларов;
  • электриче ство – 150 долларов;
  • вода – 75 долларов;
  • газ – 75 долларов;
  • кабельное телевидение – 30 долларов;
  • телефон – 30 долларов;
  • контроль за вредителя ми – 40 долларов;
  • профилактический уход – 25 долларов;
  • уборка – 120 долларов.

Таким образом, месячные расходы составят 785 долларов, но, если прибавить еще плату агенту по аренде, эта сумма возрастет до 1 000 долларов (примерно 600 евро).

2. Аренда курортного жилья составляет 400–800 евро в неделю.

3. Выплаты по кредиту составят около 12 000 дол ларов в год. Не забываем и про местные налоги, которые составляют в среднем 1 000–1 500 долларов; страховка – 480 долларов. До бавьте к этому все текущие расходы, уход за бассейном, уборку и т.п., и вы, вероятно, обнару жите, что каждый год должны будете расста ваться с суммой в 10 000 долларов только за то, чтобы владеть своим домом и поддерживать его. И это не считая расходов на питание, автомо биль, посещение культурных мероприятий и до полнительный ремонт.

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.