Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулиру- ются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.
В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета- фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.
Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:
В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.
Кстати, договоримся сразу, что арендодателем в нашей статье выступает индивидуальный предприниматель, купивший нежилое помещение, уже имея статус предпринимателя. При этом в ЕГРИП в перечне видов деятельности, которые он вправе осуществлять, указана «Сдача внаем собственности нежилого недвижимого имущества» (код по ОКВЭД № 70.20.2).
Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом учете.
В этой связи интересно мнение Минфина России, обнародованное в недавно вышедшем письме ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ 6 03/340@ о порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
