• Журнал «Арсенал предпринимателя» апрель 2011
  • Рубрика Сделки и обязательства

Самострой: анализ законодательства и судебной практики

  • 0 комментариев
  • 3 просмотра
9 декабря 2010 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка») и проинформировал арбитражные суды о рекомендациях, которых нижестоящим судам следует придерживаться при рассмотрении схожих дел. Данные рекомендации рассматриваются в настоящей статье.


Вопрос о сносе самовольных построек, пожалуй, наиболее болезненный для их собственников и владельцев. Ведь зачастую строительство и реконструкция начинаются в отсутствие необходимых разрешений. И проблема не только в нежелании застройщиков обращаться к уполномоченным органам. Существуют и иные причины. Одна из них – длительность и громоздкость процедуры получения разрешений. В Москве, например, только на подготовительном этапе нужны согласования примерно от 80 структур. В Подмосковье их еще больше. Лишь подготовительный этап занимает минимум 3-4 года (столько времени уходит в среднем на формирование земельного участка). Иногда самовольное строительство начинается с негласного разрешения чиновников или владельцев земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже если такое содействие и оказывается, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, начиная работы в отсутствие разрешительной документации на строительство, чаще всего сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время. Он, как правило, рассчитывает в процессе строительства или по его завершении оформить документы или, в крайнем случае, через суд легализовать вновь созданный объект1.

9 декабря 2010 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка») и проинформировал арбитражные суды о рекомендациях, которых нижестоящим судам следует придерживаться при рассмотрении схожих дел.

О сносе самостроя

Принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Неверное толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива.

Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными. Такие решения противоречат ст. 352 Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства.

Пример 1
СвернутьПоказать

Глава муниципального образования своим решением предписал производственному кооперативу снести здание ангара в установленный срок. В решении также указывалось, что при неисполнении этого распоряжения в добровольном порядке постройка подлежит сносу силами специализированного муниципального предприятия с последующим взысканием расходов с кооператива.

Кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного распоряжения.

Вторая и третья судебные инстанции удовлетворили это заявление. Суды указали, что, приняв распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности кооператива (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности). Но федеральное законодательство не предоставляет такого права административным органам.

Апелляционная инстанция отметила, что право собственности на самовольную постройку может признаваться судом при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, не сможет через суд требовать признания права собственности на свой самострой.

Роль прокурора

Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.

Согласно Федеральному закону от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» при нарушении прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в судах иски в интересах пострадавших. Кроме того, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

ВАС РФ в Обзоре практики рассмотрел два случая из арбитражной практики, в которых прокуроры выступили инициаторами сноса самовольно возведенных объектов недвижимости.

Пример 2
СвернутьПоказать

Прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало угрозу жизни и здоровью граждан3. Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой.

Суд апелляционной инстанции подтвердил право прокурора на такой иск и рассмотрел дело по существу.

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.