• Журнал «Налоговый учет для бухгалтера» апрель 2011
  • Рубрика Бухгалтерский учет

Покупка объектов недвижимости

  • 0 комментариев
  • 4 просмотра
Приобретаемый объект недвижимости может быть предназначен как для последующей перепродажи, так и для длительного использования самой организацией. Поэтому он может быть принят к учету и как товар, и как объект основных средств. Порядок отражения в учете приобретенного товара и основного средства значительно отличается. Об этих различиях и пойдет речь в статье.


Один и тот же объект недвижимости организация может купить как для перепродажи, так и для использования в производственных либо управленческих целях. Именно от целей приобретения и зависит порядок принятия к учету объекта. Товар и основное средство принимаются к учету по-разному.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимостью (недвижимыми вещами) признаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимая вещь может состоять из других, меньших по размеру объектов, каждый из которых также можно признать самостоятельным объектом недвижимости. Например, многоквартирный жилой дом, офисное здание, торговый центр.

Каждое из этих зданий в безусловном порядке следует признать недвижимой вещью. Перемещение его на другое место практически невозможно. Но и квартиру в жилом доме, отдельный офис или торговый зал также невозможно куда-либо переместить. Следовательно, каждое такое помещение, параметры которого могут быть определены, тоже следует признать отдельным объектом недвижимости, входящим в состав более крупного.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Также, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из вышесказанного и согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю переходит на момент государственной регистрации его перехода, хотя приемопередаточный акт и был подписан намного раньше.

Покупатель данную недвижимость может приобретать как для дальнейшей перепродажи (в этом случае для него это товар), так и для использования в своей деятельности (в этом случае для него это объект основных средств).

Следовательно, в зависимости от цели приобретения объекта порядок отражения в учете его покупки будет существенно отличаться.

Приобретаем недвижимость для последующей перепродажи

Согласно п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально­производственных запасов, утвержденных приказом Минфина от 28.12.2001 № 119н, активы организации, приобретенные для последующей перепродажи, признаются товарами. В регистрах бухгалтерского учета приобретенные товары, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, подлежат отражению на балансовом счете 41 «Товары».

В соответствии с п. 10 данных Методических указаний до перехода права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления) на поступивший товар он подлежит учету на забалансовых счетах.

По мнению автора, оптимально учитывать поступивший (принятый по акту) товар на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Приобретаемая в качестве товара недвижимость может быть как жилым помещением (квартира, жилой дом), так и нежилым (административный или производственный корпус, офис, магазин).

Покупаем, как товар, жилое помещение

Согласно ст. 558 ГК РФ договор купли­продажи жилых помещений требует государственной регистрации и вступает в силу только после нее. Таким образом, по не зарегистрированному в территориальном органе Росреестра договору продавец квартиры или дома не имеет права требовать предварительной оплаты, хотя условиями договора такое положение и может быть предусмотрено.

За регистрацию договора купли­продажи жилого помещения, согласно подп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ, должна быть уплачена государственная пошлина.

Минфин России в ряде своих писем1 приходит к выводу, что гос­пошлину за регистрацию договора купли­продажи жилых помещений в размере, предусмотренном подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, должны уплачивать обе стороны договора. Пошлину за регистрацию перехода права собственности, согласно этим же письмам, должен заплатить покупатель.

Реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, в соответствии с подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, освобождена от налога на добавленную стоимость. То есть при покупке для последующей продажи жилья продавец выставит счет-фактуру, где в графе 8 будет стоять прочерк.

Следовательно, и при перечислении предварительной оплаты НДС продавец выделить не сможет, и покупатель, в свою очередь, также не будет иметь возможности принять его к вычету.

Рассмотрим порядок учета покупки жилого помещения, приобретаемого для последующей продажи, на условном примере.

Пример 1
СвернутьПоказать
Порядок отражения в учете приобретения (для последующей продажи) жилого помещения

ООО «Альфа» заключило договор с ЗАО «Бета» о приобретении у последнего квартиры для ее последующей продажи. Стоимость квартиры определена в размере 5 000 000 руб. По условиям договора ООО «Альфа» в течение трех дней после регистрации договора купли­продажи должно заплатить продавцу 4 000 000 руб. Оставшаяся сумма подлежит перечислению в срок не позднее 10 дней после подписания приемопередаточного акта.

Для регистрации договора, кроме предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов, стороны должны были предоставить и платежные поручения об уплате госпошлины.

Для юридических лиц, в соответствии с подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина за регистрацию договора купли­продажи жилья установлена в размере 7500 руб.

Следовательно, обе стороны должны будут заплатить по 3750 руб.

Затраты на уплату госпошлины за регистрацию договора купли­продажи недвижимости, приобретаемой как товар, по мнению автора, оптимально посчитать иными затратами, связанными с его приобретением, и включить в его стоимость в регистрах бухгалтерского учета (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально­производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н).

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.