В силу ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из данной нормы заключение договора на установку и эксплуатацию рекламных баннеров с управляющей компанией необходимо при их размещении на имуществе, относящемся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила). Согласно подп. «в», «г» п. 2 Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции).
Однако названные нормативные акты не регламентируют правовой режим окон отдельного помещения, принадлежащего одному собственнику, формулируя только определяющий признак общего имущества многоквартирного дома – его предназначение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Как показывает судебная практика, в большинстве случаев суды исходят из того, что оконные проемы отдельного помещения, принадлежащего конкретному собственнику, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку конструктивно относятся к помещению и не предназначены для содержания и обслуживания иных помещений в доме. Данная позиция находит подтверждение и в судебной практике (см. постановления ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу № А57-2524/2009, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012 № 12АП-1940/12, Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 № 02АП-4692/2009; решения Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2014 по делу № А73-13525/2013, Арбитражного суда Омской области от 22.07.2011 по делу № А46-14369/2010, Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2011 по делу № А65-29679/2010, Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2009 по делу № А57-2524/09, а также решения Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22.02.2011 по делу № 2-415/11 и Первомайского районного суда г. Ижевска от 28.07.2011 по делу № 2-1890/11).
Между тем в судебной практике существует и противоположный подход. В ряде случаев суды приходят к выводу, что окна арендуемого помещения, не относящегося к общему имуществу, являются частью фасада дома и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2009 по делу № А56-53397/2008, Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 03АП-6363/13; решение Кировского районного суда г. Томска от 23.08.2012 по делу № 2-1844/12).
Таким образом, вопрос об отнесении окон нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме зависит от конкретных обстоятельств и может быть решен только судом. Если окна будут признаны общим имуществом, для размещения на них рекламной информации организация должна будет заключить с управляющей компанией соответствующий договор, а за период бездоговорного пользования с нее может быть взыскано неосновательное обогащение.
