Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: приведенные в вопросе обстоятельства не позволяют квалифицировать договор как незаключенный или расторгнутый.
Обоснование вывода
Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Приведенные нормы являются императивными, то есть не предполагают возможности установления соглашением сторон иного момента заключения договора либо включения в договор условий, в соответствии с которыми при определенных обстоятельствах уже заключенный договор признавался бы незаключенным. Договором лишь может быть установлен срок исполнения обязательства, возникающего из этого договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ).
Иначе говоря, по смыслу норм ГК РФ договор является незаключенным, когда общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора юридически не завершился (даже в том случае, если именуемый договором документ подписан сторонами). В этом случае отсутствует юридический факт заключения договора, а стало быть, не возникает и соответствующего правоотношения между его сторонами. Вместе с тем заключение договора, то есть достижение между сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), является автоматическим следствием совершения сторонами совокупности фактических действий, то есть таких, которые не могут быть впоследствии аннулированы сторонами. Правоотношения же, возникшие между сторонами после соблюдения этих условий (заключения договора), могут быть лишь прекращены на будущее время (ст. 453 ГК РФ, п. 3 и 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора») путем расторжения договора.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Существенным условием договора аренды нежилых помещений являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размер арендной платы (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, см. также постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012 № 14АП-3880/12). Этим имуществом может быть не только помещение, но и его часть (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Поэтому для признания договора заключенным в приведенной ситуации достаточно подписания сторонами документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ), в котором согласованы указанные выше условия. Более того, даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, в рассматриваемом случае это обстоятельство не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Неисполнение арендатором обязанности по внесению обусловленной соглашением сторон арендной платы также не свидетельствует о незаключенности договора (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.09.2014 № Ф06-14610/13 по делу № А12-26011/2013).
Таким образом, приведенное в вопросе условие не может рассматриваться как основание для признания договора незаключенным.
Заключенный сторонами договор может быть прекращен по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Помимо соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) таким основанием может быть, в частности, решение суда (п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ) или односторонний отказ арендодателя от договора, если такая возможность предусмотрена договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако приведенное в вопросе условие договора, на наш взгляд, не может быть истолковано (согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений) ни как устанавливающее основание для одностороннего отказа арендодателя от договора либо для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке, ни как основание для того, чтобы считать договор расторгнутым по соглашению сторон. С определенными допущениями это условие могло бы считаться отменительным (п. 2 ст. 157 ГК РФ), однако правоприменительная практика исходит из того, что в качестве отменительного условия не может рассматриваться ссылка на обстоятельство, наступление (ненаступление) которого зависит от воли сторон договора (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 № 13АП-4164/14, Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.08.2013 № 03АП-2824/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 № 05АП-5403/11).
