Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Законом не установлено ограничений либо запретов на сдачу в аренду строений, находящихся на земельных участках, предоставленных лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, соответственно, такие строения могут быть объектом аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Земельным кодексом установлен запрет на распоряжение земельными участками, предоставленными юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Поэтому собственник строения не вправе предоставлять переданный ему земельный участок ни в аренду, ни в безвозмездное срочное пользование (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 № 16810/07).
Вместе с тем следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования данной недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему в силу п. 2 ст. 652 ГК РФ переходит на срок аренды недвижимости право пользования названным земельным участком.
Пленум ВАС РФ в п. 22 Постановления № 11 указал, что, если в договоре аренды недвижимости не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым имуществом, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды (см. также постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2010 по делу № А32-11277/2009, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 № 08АП-7805/14, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2013 № 07АП-2677/13, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 № 19АП-4813/12).
Таким образом, арендатор недвижимости в силу закона всегда является пользователем земельного участка, необходимого для использования арендуемой недвижимости, в связи с чем отдельно заключать договор аренды земельного участка не требуется. Соответственно, несмотря на запрет распоряжения земельным участком, предоставленным учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, арендатор сооружения, расположенного на таком участке, вправе пользоваться им без какого-либо документального закрепления за ним такого права, если используется только та часть земельного участка, которая занята сооружением и необходима для использования данного сооружения. Подобный вывод подтвержден судебной практикой (см., например, постановления ФАС Московского округа от 01.02.2008 № КА-А40/14791-07-П, ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2001 по делу № А56-13586/99, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2009 № 08АП-3416/2008).
