Могут ли два ИП, не нарушая Налоговый кодекс РФ, имея в долевой собственности здание, сдать его в аренду и при этом применять УСН с объектом налогообложения «доходы»?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: сам по себе факт сдачи предпринимателями в аренду здания, находящегося у них в долевой собственности, не препятствует дальнейшему применению ими УСН с объектом налогообложения «доходы».

Обоснование вывода

Гражданско-правовые аспекты

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное ­пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих ­натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий ­договор не считается заключенным.

Таким образом, доля в праве общей собственности не может быть объектом арендных отношений.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Согласно п. 1 и 2 ГК РФ имущество считается находящимся в общей долевой собственности, если оно находится в собственности двух или нескольких лиц, с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (ст. 246 и 247 ГК РФ).

Следовательно, в рассматриваемом случае сособственники недвижимого имущества вправе передать его в аренду по договору со множественностью лиц на стороне арендодателя (то есть заключив договор аренды, по которому арендодателями будут выступать все участники ­общей долевой собственности, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ).

УСН

Основания для утраты налогоплательщиками права на применение УСН поименованы в п. 4 ст. 346.13 НК РФ. Таковыми являются:

• превышение по итогам отчетного (налогового) периода лимита доходов в 60 млн рублей (с учетом индексации в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 346.12 НК РФ), определяемых в соответствии со ст. 346.15, подп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ;
• допущение в течение отчетного (налогового) периода несоответствия требованиям, установленным подп. 3, 4 ст. 346.12 и п. 3 ст. 346.14 НК РФ.

Сам по себе факт сдачи предпринимателями в аренду здания, находящегося в долевой собственности, не свидетельствует о превышении каждым из них установленного лимита доходов, равно как и не приводит к нарушению требований подп. 3 и 4 ст. 346.12 НК РФ.

В соответствии же с п. 3 ст. 346.14 НК РФ налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

Таким образом, считаем, что если здание будет сдаваться предпринимателями в аренду не в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) (ст. 1041 ГК РФ) или договора доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ), то они не утратят права на применение УСН с объектом налогообложения «доходы».

В заключение отметим, что сам по себе факт распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, например, его передача по договору аренды, по нашему мнению, не может квалифицироваться как совместная деятельность сособственников такого имущества в рамках договора простого товарищества.

Так, согласно п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Однако право участников долевой собственности совместно распоряжаться принадлежащим им имуществом не может быть поставлено в зависимость от того, являются ли они коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями, поскольку это противоречило бы ст. 209 и 246 ГК РФ.

Более того, предоставляя сособственникам по общему согласию право распоряжаться принадлежащим им имуществом, закон не указывает на необходимость предварительного заключения между ними какого-либо договора (в том числе договора простого товарищества).

Поэтому, если действительная воля сособственников недвижимого имущества не направлена на осуществление совместной деятельности в рамках простого товарищества, они вправе распорядиться принадлежащим им общим имуществом без заключения договора простого товарищества. Сам по себе факт передачи такого имущества в аренду не может рассматриваться как деятельность сособственников в рамках простого товарищества, если иное прямо не следует из заключенного между ними соглашения. Косвенно данная позиция подтверждается и судебной практикой, которая свидетельствует о том, что при рассмотрении споров, связанных с соглашениями о сделках с общим имуществом, арбитражные суды не квалифицировали такие соглашения как договоры простого товарищества и применяли к ним только общие нормы об общей долевой собственности (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 № ВАС-18330/13, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.08.2014 № Ф08-6291/14 по делу № ­А22-284/2014, ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2013 № Ф07-8875/13 по делу № А56-79453/2012, ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 № Ф01-6179/12 по делу № А43-2760/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2008 № Ф04-3178/2008(5418-А70-13), ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 № А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.02.2007 № ­Ф08-115/07).

на

Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.