• Журнал «Юридический справочник руководителя» июнь 2016

Вправе ли сторона договора аренды в одностороннем порядке отказаться от него, если в договоре прописана возможность отказа от его исполнения во внесудебном порядке по иным основаниям, не предусмотренным договором?

  • Рейтинг 5
  • 0 комментариев
  • 2953 просмотра
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:

Во всех заключенных организацией долгосрочных договорах аренды (заключены на определенный срок) есть такая формулировка: любая сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по иным основаниям, не предусмотренным настоящим договором, предупредив об этом другую сторону за 60 дней. При этом иные основания не перечисляются.

Правомерен ли односторонний отказ от договора аренды одной из его сторон при наличии в договоре соответствующих условий с учетом выводов, ­изложенных в определении ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004?



1. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом условия любого договора определяются сторонами договора по своему усмотрению в случае, если законом не установлено каких-либо императивных (обязательных) требований относительно условий такого договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). Следовательно, в соответствии с ГК РФ стороны могут включить в договор аренды любые условия, однако они не должны противоречить обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими на момент заключения договора (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом ­предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в силу уже упомянутой ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора. Возникновение права отказаться от исполнения договора может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности, необходимостью наличия оснований, связанных либо не связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства (см., например, ст. 699, 859, 717, 782 ГК РФ и уже упомянутый п. 2 ст. 610 ГК РФ). То же самое касается и права на отказ от исполнения договора, предоставленного самим договором, включая договор аренды недвижимости: если это не противоречит закону, договором может быть предусмотрена в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом (п. 25 и 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 и от 09.09.2008 № 5782/08). Этот подход остается актуальным и в настоящее время (см., например, постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.12.2015 № Ф03-5214/15 по делу № А24-6093/2014, Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2015 № Ф06-16853/13 по делу № А12-10108/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 № 17АП-17974/15, Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 № 05АП-11527/15, Тринадцатого арбитражного ­апелляционного суда от 21.01.2016 № 13АП-28982/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 № 12АП-12721/15). Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан в том числе и с нерентабельностью соответствующей деятельности стороны, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих ­обстоятельств, ­поскольку речь идет, повторим, об отказе безмотивном.

В рамках этой консультации мы не можем однозначно квалифицировать приведенные в вопросе условия заключенных Вашей организацией договоров аренды, равно как и оценить перспективу разрешения спора, связанного с возможностью отказа Вашей организации от этих договоров. Подчеркнем лишь, что для возможности безмотивного отказа от исполнения договора аренды такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями договора. Если же из условий договора следует, что отказ от исполнения договора может быть связан лишь с какими-либо основаниями (как в приведенной ситуации), то соответствующие основания должны быть указаны в договоре, а отказаться от исполнения договора по ­основаниям, не указанным в договоре, ваша организация не вправе.

2. Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Последнее предусмотрено, например, п. 2 ст. 428, п. 3 ст. 615, ст. 619 и 692 ГК РФ. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Причем, как и в случае с односторонним внесудебным отказом от договора, возможность расторжения договора судом по требованию одной из сторон может и не быть обусловлена какими-либо нарушениями со стороны контрагента (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)). Однако в любом случае такое расторжение не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований для расторжения договора. Подчеркнем, что из упомянутого информационного письма следует принципиальная возможность включения в договор условия, согласно которому расторжение договора по инициативе арендатора может быть обусловлено и указанными в вопросе обстоятельствами (утратой либо снижением рентабельности деятельности арендатора, связанной с арендой помещения). В правоприменительной практике мы обнаружили лишь косвенное подтверждение сказанному (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.02.2015 № Ф02-6798/14 по делу № А58-2972/2014, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 № 12АП-547/15). Однако нужно учитывать, что перспектива расторжения договора по указанному основанию будет зависеть от того, посчитает ли суд доказанными соответствующие обстоятельства. Сами же по себе (то есть в отсутствие соответствующих условий в договоре) такие обстоятельства, как снижение рентабельности, отпадение необходимости в арендуемом помещении и т.п., не могут рассматриваться как основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (постановления ФАС Уральского округа от 22.03.2010 № Ф09-1684/10-С3 по делу № А47-7415/2009, ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу № А72-5802/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 № 08АП-3956/15, Девятого ­арбитражного ­апелляционного суда от 06.10.2014 № 09АП-38318/14).

В связи с этим отметим, что на практике стороны, желая предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора, нередко именуют это право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора», тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора. Учитывая, что отказ от исполнения договора не является единственным основанием расторжения договора (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ), суд, в случае возникновения спора, применяя правила ст. 431 ГК РФ, может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 и от 01.06.1999 № 6759/98). Поэтому при составлении проектов договоров целесообразно использовать терминологию, указанную в законе: «право на отказ от договора» или «право на отказ от исполнения обязательства».

Нам представляется, что именно подобный случай иллюстрирует упомянутое в вопросе определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004. Разумеется, в рамках этой консультации мы не имеем возможности проанализировать условия договора аренды, в связи с отношениями по которому возник соответствующий спор. Однако ни из одного судебного акта по этому делу (см. также постановления Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 № Ф10-4354/14 по делу № А08-7981/2013, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по тому же делу от 25.08.2014 и решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.05.2014 по делу № А08-7981/2013) не следует, что условиями указанного договора аренды его сторонам было предоставлено право отказаться от исполнения договора. Во всех перечисленных актах рассматриваются исключительно условия о возможности досрочного расторжения договора, которые все суды (кроме суда первой инстанции) истолковали именно как условия о досрочном расторжении договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон. Как видно из судебных актов, требование арендатора о расторжении договора не было обосновано наступлением каких-либо обстоятельств. Поскольку возможность безмотивного отказа от исполнения договора договором ­предусмотрена не была, а возможность расторжения договора в судебном порядке должна быть обусловлена наличием конкретных обстоятельств, предусмотренных договором или законом в качестве основания для расторжения договора, суды отказали в удовлетворении требований арендатора о ­расторжении договора.

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  1 голос

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.