• Журнал «Юридический справочник руководителя» октябрь 2016

Вправе ли арендодатель не принимать имущество до расторжения договора и погашения арендатором задолженности, если последний считает договор аренды не заключенным (т.к. он не прошел госрегистрацию) и требует принять помещение в течение трех дней?

  • 0 комментариев
  • 530 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
Арендатор не платил арендные платежи, ссылаясь на то, что у него не заключен долгосрочный договор аренды в связи с тем, что он не прошел госрегистрацию. По истечении года арендатор прислал арендодателю телефонограмму с требованием в течение трех дней принять помещение. Арендатор полагает, что договор не является заключенным, в связи с чем предлагает представителю арендодателя прибыть на арендуемый объект для приема-передачи помещения. При этом в договоре, который он считает незаключенным, указаны сроки, что арендатор должен за два месяца уведомить арендодателя о досрочном расторжении договора аренды. Арендодатель (администрация) отказывается принимать имущество до расторжения договора и полного погашения задолженности.
Будет ли в действиях арендодателя усматриваться уклонение от приема имущества? Какие последствия грозят арендодателю в случае наличия признаков уклонения с его стороны?


По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: в приведенной ситуации стороны обязаны исполнять условия договора аренды независимо от того, зарегистрирован ли он.

При отсутствии предусмотренных законом или договором оснований для расторжения договора фактическое прекращение арендатором пользования помещением не освобождает его от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату.

Приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о возникновении у арендодателя обязанности немедленно принять от арендатора помещение, а значит и о наличии оснований для привлечения его к гражданско-правовой ответственности или взыскании каких-либо сумм в пользу арендатора. Обязанность принять помещение возникнет у арендодателя только с прекращением договора аренды.

Обоснование позиции

В рамках данной консультации мы можем изложить лишь соображения общего характера по описанной в вопросе ситуации. Правовая экспертиза договоров и иных документов, а также оценка судебной перспективы споров не осуществляются.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Поэтому формально в силу положений ГК РФ договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора.

Однако, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации (то есть подписали соответствующий договор), объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

Кроме того, в п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165), сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иными словами, в приведенной ситуации во всем, что не касается третьих лиц, договор аренды недвижимости, несмотря на отсутствие государственной регистрации, порождает у его сторон соответствующие права и обязанности (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 № Ф08-412/15 по делу № А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 № 16АП-4637/15). Это означает, в частности, что арендатор обязан пользоваться переданным ему имуществом в соответствии с назначением имущества и условиями договора, а также вносить арендную плату на предусмотренных договором аренды условиях.

При прекращении договора аренды помещения арендованное помещение должно быть возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 622, 655 ГК РФ). Таким образом, условием возврата помещения арендодателю является факт прекращения договора. В связи с этим отметим следующее.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст. 310 и 450.1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.

Как следует из вопроса, именно «иное» в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за два месяца) письменного уведомления об этом арендодателя.

В связи с этим отметим, что в случае возникновения спора значение тех или иных условий договора может быть определено судом по правилам ст. 431 ГК РФ. В рамках этой консультации мы можем исходить только из содержания заданного вопроса. Мы полагаем, что приведенное в вопросе условие договора может рассматриваться как предусматривающее возможность безмотивного внесудебного отказа арендатора от исполнения договора аренды. При этом приведенная в вопросе информация, на наш взгляд, может пониматься исключительно как свидетельствующая о согласовании сторонами условия о том, что в случае отказа арендатора от исполнения договора аренды договор прекращается не в момент получения арендодателем соответствующего уведомления, а позднее.

Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором двухмесячного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и, как показано выше, должен исполняться сторонами. Поэтому, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из фактических обстоятельств (см., например, ст. 612 ГК РФ), в приведенной ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя принять арендованное помещение по акту в трехдневный срок. Обязанность принять помещение возникнет у арендодателя лишь с прекращением договора аренды, то есть через два месяца после отказа арендатора от исполнения договора. Отказ арендодателя от приемки помещения до истечения этого срока, на наш взгляд, не может рассматриваться как уклонение от исполнения обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 655 ГК РФ, и, следовательно, как основание для наступления последствий, предусмотренных ст. 406 ГК РФ.

Разумеется, поскольку лица осуществляют принадлежащие им права своей волей и в своем интересе (п. 1 ст. 1 ГК РФ), арендатор вправе и до прекращения договора аренды прекратить пользование арендованным имуществом. Однако, поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, само по себе прекращение пользования объектом аренды не освобождает арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату и не порождает у арендодателя обязанность принять помещение (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 № 17АП-659/15, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 № 15АП-21022/14, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 № 19АП-6640/14 и от 01.10.2014 № 19АП-5366/14).

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.