Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа без определения размера выкупной цены может быть признан судом незаключенным в части выкупа имущества. Само по себе включение в договор аренды условия о последующем выкупе арендованного имущества не обязывает стороны осуществлять его государственную регистрацию, если срок действия договора – менее года.
Обоснование вывода
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).
Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04).
Соответственно, в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа – правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Специальные требования к форме договора купли-продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует отметить, что закон не содержит требования о государственной регистрации договора купли-продажи. Такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю (ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды с условием о выкупе предоставленного в аренду недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, если срок его действия менее года.
По смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды с правом выкупа стороны должны согласовать условие о размере выкупной цены. Кроме того, поскольку рассматриваемый договор является смешанным, к нему в части выкупа применяются нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Таким образом, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на данное имущество к арендатору. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
При отсутствии в договоре аренды с правом выкупа согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор в части выкупа имущества считается незаключенным.
Аналогичной позиции придерживаются и суды (см., например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.05.2015 № Ф09-1440/15, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2014 № Ф04-11457/14, ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 № Ф01-907/11; апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 № 33-13785/15).
