• Журнал «Юридический справочник руководителя» май 2017

Два юридических лица с 2014 г. заключают договоры аренды недвижимости на срок менее года. Является ли действующим условие договоров о включении арендной платы в общую стоимость при ее последующем выкупе, если выкупная стоимость не определена?

  • 0 комментариев
  • 490 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
Между двумя юридическими лицами начиная с 2014 г. заключаются договоры аренды недвижимого имущества на срок менее года (например, с 01.01.2017 до 30.12.2017). Соответственно, такие договоры не регистрируются в Росреестре. В каждом из таких договоров содержатся условия о праве последующего выкупа, арендная плата установлена в размере 500 000 руб. в год, а также указано, что «плата по договору за период аренды будет включена в общую стоимость объекта при его выкупе».
Является ли подобное условие договора без указания на конкретную согласованную сторонами выкупную стоимость действующим, или договор может быть признан в части этого условия незаключенным?
Нужно ли регистрировать в Росреестре договор в связи с наличием условия о его выкупе (организация хотела бы оставить договор без регистрации)?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа без определения размера выкупной цены может быть признан судом незаключенным в части выкупа имущества. Само по себе включение в договор аренды условия о последующем выкупе арендованного имущества не обязывает стороны осуществлять его государственную регистрацию, если срок действия договора – менее года.

Обоснование вывода

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04).

Соответственно, в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа – правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Специальные требования к форме договора купли-продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует отметить, что закон не содержит требования о государственной регистрации договора купли-продажи. Такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды с условием о выкупе предоставленного в аренду недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, если срок его действия менее года.

По смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды с правом выкупа стороны должны согласовать условие о размере выкупной цены. Кроме того, поскольку рассматриваемый договор является смешанным, к нему в части выкупа применяются нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на данное имущество к арендатору. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При отсутствии в договоре аренды с правом выкупа согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор в части выкупа имущества считается незаключенным.

Аналогичной позиции придерживаются и суды (см., например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.05.2015 № Ф09-1440/15, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2014 № Ф04-11457/14, ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 № Ф01-907/11; апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 № 33-13785/15).

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.