Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, принадлежащей юридическому лицу, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Обоснование вывода
В силу ст. 163 ГК РФ, ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Верховным Советом РФ от 11.02.1993 № 4462-I) нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон, в том числе в случаях, предусмотренных их соглашением, нотариус может удостоверять и другие сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В данном случае следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. На основании п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
В свою очередь, как справедливо указано в вопросе, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют лишь сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Принимая во внимание буквальное толкование указанной нормы, а также то, что положениями гражданского законодательства круг участников долевой собственности не ограничен (см., например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 06.02.2006 № 3-5/06), можно сделать вывод, что правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество распространяется как на случаи, когда отчуждаемая доля принадлежит гражданину, так и на случаи, когда участником долевой собственности является юридическое лицо или иной субъект гражданских правоотношений.
Именно из этого исходят суды при разрешении конкретных споров, связанных с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, признавая необходимость нотариального удостоверения сделок по их отчуждению, в том числе и в случаях, когда участником долевой собственности является юридическое лицо, муниципальное образование или государство (см., например, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2017 № Ф04-1265/17, Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2017 № Ф10-315/17, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.08.2016 № Ф07-5680/16).
Тот факт, что указанные постановления приняты на основании толкования положений п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также предусматривавших обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не имеет значения, поскольку формулировки указанной нормы и п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ в части требований к форме таких сделок являются практически идентичными.
