Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: за государственную регистрацию смены залогодержателя государственная пошлина должна уплачиваться в размере 1600 руб. независимо от количества объектов недвижимости, указанных в договоре.
Обоснование вывода
Согласно ст. 24 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В соответствии с подп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, уплачивается государственная пошлина в размере 1600 руб.
На наш взгляд, из приведенных норм следует, что пошлина за регистрационные действия в рассматриваемой ситуации должна взиматься однократно за каждый отдельный договор, независимо от количества объектов недвижимости, фигурирующих в нем. Однако на практике нередки ситуации, когда специалисты Росреестра трактуют данную норму таким образом, что пошлина в размере 1600 руб. должна уплачиваться по каждому объекту недвижимости, включенному в договор.
По нашему мнению, с такой позицией нельзя согласиться: при государственной регистрации смены залогодержателя, в том числе при внесении изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, предметом которой являются несколько объектов недвижимости, совершается одно юридически значимое действие, которое не зависит от количества включенных в договор объектов недвижимого имущества и проведенных регистрационных действий в отношении каждого объекта недвижимого имущества. Поэтому при смене залогодержателя, когда предметом договора являются несколько объектов недвижимости, должна уплачиваться государственная пошлина в размере, установленном подп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, – 1600 руб.
Аналогичной позиции, как правило, придерживаются и суды. Так, в определении ВАС РФ от 16.06.2014 № ВАС-7333/14 признаны обоснованными решения нижестоящих судов (то есть данная позиция подтверждена на всех уровнях судебной системы), которые, руководствуясь подп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, исходили из того, что в силу ст. 24 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при государственной регистрации смены залогодержателя по договору ипотеки государственная пошлина уплачивается один раз за все регистрационные действия и составляет 1000 руб. (такой размер пошлины был установлен на момент вынесения решения), подлежащих уплате за регистрацию договора, предусматривающего замену залогодержателя, независимо от числа объектов недвижимого имущества, указанных в данном договоре.
Несмотря на изложенное, вероятность возникновения спора с регистрирующим органом в данной ситуации весьма высока. На практике во избежание неблагоприятных последствий в виде отказа в осуществлении регистрационных действий заинтересованные лица зачастую предпочитают оплатить госпошлину в размере, требуемом регистрирующим органом, а в дальнейшем взыскивать излишне уплаченное через суд.
