• Журнал «Юридический справочник руководителя» июль 2019

Каким образом и на основании чего можно снять с учета несуществующий объект недвижимости и погасить запись о праве собственности ликвидированной организации в отношении этого объекта?

  • 0 комментариев
  • 87 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
ООО «А» арендует земельный участок, принадлежащий администрации городского поселения. На данном земельном участке зарегистрировано право собственности ООО «Б» на объект недвижимости, который фактически уже лет пять как ликвидирован.
ООО «Б» согласно выписке из ЕГРЮЛ тоже ликвидировано.
При обращении ООО «А» в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка администрацией в выкупе было отказано по причине наличия зарегистрированных прав ООО «Б» на объект, который якобы расположен на земельном участке.
Каким образом и на основании чего возможно снятие с учета указанного объекта и погашение записи о праве в отношении него ООО «Б»?


По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: возможным вариантом при указанных обстоятельствах представляется предъявление иска о признании отсутствующим права собственности ликвидированной организации на прекративший существование объект недвижимости. Однако окончательное решение по поводу обоснованности требований и выбранного способа защиты в этом случае может принять только суд.

Обоснование позиции

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (далее – кадастровый учет и госрегистрация) в связи с прекращением существования здания (сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса), права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), осуществляются на основании заявления собственника соответствующего объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета и госрегистрации приостанавливается, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, а неустранение причин приостановления является в свою очередь основанием для отказа в учете и регистрации (п. 2 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

Закон не содержит норм, регламентирующих порядок кадастрового учета и госрегистрации в связи с прекращением существования объекта недвижимости в ситуациях, когда организация-собственник такого объекта ликвидирована.

Представляется очевидным, что сохранение подобных сведений в ЕГРН явным образом противоречит принципам правового регулирования гражданского оборота и может ущемлять права и законные интересы его участников. Вместе с тем из приведенных выше норм следует, что в случае обращения с заявлением иного лица у регистрирующего органа формально будет предусмотренное законом основание для отказа в регистрации (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2018 по делу № А40-179975/2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017 № 05АП-7254/17).

Организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия. Для удовлетворения требований при этом необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного акта (решения и т.п.) закону или иному правовому акту; нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, п. 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако в рассматриваемой ситуации, повторимся, формального нарушения закона со стороны регистрирующего органа в случае отказа в регистрации не усматривается.

В практике можно обнаружить примеры, когда при схожих обстоятельствах заинтересованными лицами заявлялись (и были удовлетворены) иски о признании отсутствующим права собственности ликвидированной организации на прекратившие существование объекты недвижимости (см., к примеру, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2018 по делу № А12-26148/2018).

Напомним, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления кадастрового учета и регистрации являются вступившие в законную силу судебные акты. При этом, как разъяснено в абз. 2 п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Тем не менее подчеркнем, что окончательное решение по поводу обоснованности требований и выбранного способа защиты в этом случае может принять только суд.

Смотрите также статью «Если администрация тянет с передачей земли в собственность» журнала № 4’ 2019
Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.