По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: возможным вариантом при указанных обстоятельствах представляется предъявление иска о признании отсутствующим права собственности ликвидированной организации на прекративший существование объект недвижимости. Однако окончательное решение по поводу обоснованности требований и выбранного способа защиты в этом случае может принять только суд.
Обоснование позиции
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (далее – кадастровый учет и госрегистрация) в связи с прекращением существования здания (сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса), права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), осуществляются на основании заявления собственника соответствующего объекта недвижимости.
Осуществление кадастрового учета и госрегистрации приостанавливается, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, а неустранение причин приостановления является в свою очередь основанием для отказа в учете и регистрации (п. 2 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона № 218-ФЗ).
Закон не содержит норм, регламентирующих порядок кадастрового учета и госрегистрации в связи с прекращением существования объекта недвижимости в ситуациях, когда организация-собственник такого объекта ликвидирована.
Представляется очевидным, что сохранение подобных сведений в ЕГРН явным образом противоречит принципам правового регулирования гражданского оборота и может ущемлять права и законные интересы его участников. Вместе с тем из приведенных выше норм следует, что в случае обращения с заявлением иного лица у регистрирующего органа формально будет предусмотренное законом основание для отказа в регистрации (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2018 по делу № А40-179975/2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017 № 05АП-7254/17).
Организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия. Для удовлетворения требований при этом необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного акта (решения и т.п.) закону или иному правовому акту; нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, п. 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако в рассматриваемой ситуации, повторимся, формального нарушения закона со стороны регистрирующего органа в случае отказа в регистрации не усматривается.
В практике можно обнаружить примеры, когда при схожих обстоятельствах заинтересованными лицами заявлялись (и были удовлетворены) иски о признании отсутствующим права собственности ликвидированной организации на прекратившие существование объекты недвижимости (см., к примеру, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2018 по делу № А12-26148/2018).
Напомним, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления кадастрового учета и регистрации являются вступившие в законную силу судебные акты. При этом, как разъяснено в абз. 2 п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Тем не менее подчеркнем, что окончательное решение по поводу обоснованности требований и выбранного способа защиты в этом случае может принять только суд.