В описанной ситуации государственная регистрация договора аренды помещений не требуется.

Обоснование вывода

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если условия о сроке договор не содержит, он считается заключенным на неопределенный срок.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила, и одним из таких исключений является заключение договора аренды на срок менее года. Отметим, что при краткосрочном договоре аренды вопрос о его регистрации не оставляется на усмотрение сторон: судебная практика исходит из того, что условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно, а отказ в государственной регистрации такого договора правомерен (см. постановления Восемнадцатого ААС от 25.05.2017 № 18АП-4668/17, АС Волго-Вятского округа от 08.02.2016 № Ф01-6178/15, АС Волго-Вятского округа от 09.02.2016 № Ф01-6232/15).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

Кроме того, не противоречит законодательству и ситуация, когда стороны изначально включили в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (в данном случае 11 месяцев). Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу № А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

Подчеркнем, что единственным обстоятельством, определяющим необходимость государственной регистрации договора, является срок, на который он заключается, все остальное, в том числе наличие или отсутствие актов приема-передачи имущества, для целей государственной регистрации договора правового значения не имеет. При этом нет также никаких оснований рассматривать отсутствие передаточного акта как свидетельство заключения договора аренды на срок более года.

По общему правилу (п. 1 ст. 655 ГК РФ) при переходе имущества от арендодателя к арендатору и обратно требуется подписание передаточного акта. Однако договором может быть предусмотрено, что в случае автоматической пролонгации договора на новый срок на тех же условиях фактическая передача имущества не производится и передаточные акты не составляются. Кроме того, само по себе отсутствие передаточного акта не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности (незаключенности) договора, если договор сторонами фактически исполняется (определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12). Более того, в определенных ситуациях отсутствие акта, подтверждающего факт возврата арендатором имущества арендодателю, напротив, расценивается судами (в совокупности с другими обстоятельствами) как свидетельство возобновления (пролонгации) договора аренды на новый срок (определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12).