- Журнал «Арсенал предпринимателя» июнь 2013
- Рубрика Сделки и обязательства
Улучшаем арендованное имущество
- 0 комментариев
- Полетаева Анна | ведущий юрисконсульт ООО «Оптимус-Мед»
Не заполнено обязательное поле Логин или E-mail.
Сторонам арендных отношений нередко проходится сталкиваться с необходимостью проведения тех или иных работ в арендуемых (сдаваемых в аренду) помещениях. Это может быть, например, капитальный ремонт либо неотделимые улучшения имущества. Расскажем о том, как правильно квалифицировать проведенные работы и чем рискуют стороны, которые не делают различий между ремонтом и улучшениями.
Не так давно в первой статье Градостроительного кодекса РФ появилось определение капитального ремонта. К нему относятся работы, в результате которых произведено устранение неисправностей и замена изношенных деталей (конструкций), которые делали опасной или невозможной дальнейшую эксплуатацию помещения (кроме полной замены бетонных и каменных фундаментов, несущих каркасов и стен). Восстановление или замена конструктивных элементов производится на аналогичные или усовершенствованные, более экономичные и долговечные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых помещений. Допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, установка дополнительных перегородок, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Возможны восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения. Частичная перепланировка разрешается с увеличением общей площади перегородок не более чем на 20%, но не допускается изменение служебного или технологического назначения помещения, повышение технико-экономических показателей, увеличение нагрузки и производственных мощностей.
Пример капитального ремонта можно взять из постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 № А56-50335/2004. Там капитальный ремонт кирпичного ограждения включал частичную замену столбов, усиление фундамента ограждения, новую кладку части стен ограждения.
ГК РФ обязывает арендодателя за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поэтому в случае возникновения необходимости или по заявлению арендатора проведение капитального ремонта и затраты на его осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение полностью соответствует обязанности по содержанию имущества непосредственно собственником. Любые попытки принудить арендатора к осуществлению капитального ремонта безосновательны. Конечно, если необходимость в таком ремонте возникла не по вине арендатора.
Нарушение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт в разумный срок дает право арендатору провести капитальный ремонт за счет собственных средств и взыскать с арендодателя стоимость работ или зачесть их в счет арендной платы. Нередко условием передачи помещения в аренду и освобождения арендатора от арендной платы может выступать выполнение работ по капитальному ремонту.
Проводить капитальный ремонт арендатору лично имеет смысл только в случаях, когда эксплуатация помещения по целевому назначению уже не представляется возможной в силу фактического износа. Данное действие должно быть вызвано неотложной необходимостью, когда арендодатель не спешит исполнять свою обязанность по содержанию имущества. Тогда у арендатора существует реальная возможность провести капитальный ремонт и взыскать сумму расходов на него с арендодателя (постановления ФАС Московского округа от 19.03.2004 № КГ-А40/1522-04 и от 30.08.2006 № КГ-А41/7488-06-П, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 № 19АП-1369/09).
Конечно, о необходимости ремонта арендодатель должен быть уведомлен. Чтобы арендодатель возместил расходы на капитальный ремонт, арендатору необходимо юридически оформлять отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств и отражать их в отчетности своего предприятия. Законодательство не ставит осуществление права арендатора в зависимость от наличия у него технического задания на проведение капитального ремонта, согласования с арендодателем, представления ему проектной документации, извещения о стоимости предстоящих работ.
Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь. |