• Журнал «Налоговый учет для бухгалтера» май 2010
  • Рубрика Работа с договорами

Аренда: нюансы налогообложения

  • 0 комментариев
  • 14 просмотров
В данной статье автор рассмотрела налоговые последствия, возникающие при заключении договора аренды. Вы узнаете, когда затраты по договору аренды нельзя учесть при расчете налога на прибыль; насколько важно правильное указание занимаемой площади; об отделимых и неотделимых улучшениях арендуемого имущества; о договорах аренды отдельного элемента здания (крыши, стены, окна и т.д.); как учесть коммунальные услуги; чем грозит заключение договора с физическим лицом, а также об аренде жилого фонда.


При оформлении аренды следует заранее предвидеть налоговые последствия таких отношений. Дело в том, что чиновники считают, что расходы по не заключенному в установленном порядке договору аренды нельзя учесть при уменьшении базы по налогу на прибыль. Из данной статьи вы узнаете, чем грозят вмененщику ошибки при расчете занимаемой ими площади, как оформить расчеты за коммунальные услуги, налоговые последствия ремонта, о размещении офисов в жилых помещениях, о дополнительных обязанностях при заключении договора аренды с физическим лицом, а также о том, законна ли аренда отдельных конструктивных элементов здания.

Общие правила

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). В свою очередь при аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание либо сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

К сведению

Представления при регистрации контрольно-кассовой техники договора аренды помещения или свидетельства о праве собственности на помещение не предусмотрено (письма ФНС от 21.08.2009 г. № ШТ-17-2/161@ и Минфина от 11.08.2009 г. № 03-01-15/8-406).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также к существенным условиям договора аренды относится размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Отметим, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Так что до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут. При этом чиновники считают, что расходы по не заключенному в установленном порядке договору нельзя учитывать в уменьшение базы по налогу на прибыль организаций (письмо Минфина от 09.07.2008 г. № 03-03-06/1/399).

Судебная практика

Арбитры решили, что в данном случае нарушение норм гражданского законодательства никак не влияет на налогообложение. Дело в том, что Налоговый кодекс не ставит в зависимость наличие затрат от правомерности заключения договора аренды. Поэтому расходы на арендные платежи могут быть учтены при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством и подтверждающих их производственный характер (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 г. № А5652896/2007 и ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 г., 07.02.2007 г. № Ф03-А59/06-2/5389).

Договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок год и более, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Отметим, что данное правило действует и при аренде нежилых помещений (информационное письмо президиума ВАС от 01.06.2000 г. № 53).

Обратите внимание: в п. 11 письма ВАС от 16.02.2001 г. № 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (письма Минфина от 14.04.2009 г. № 03-03-06/1/241 и от 07.04.2009 г. № 03-03-06/1/226).

Минфин в письмах от 12.07.2006 г. № 03-03-04/2/172 и от 17.02.2006 г. № 03-03-04/3/3 указал, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Вместе с тем если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по находящемуся на регистрации договору можно принять в расходы с момента получения объекта в пользование.

Тем не менее арбитры уже не раз отмечали, что Налоговым кодексом отнесение арендных платежей в состав расходов не связывается с наличием государственной регистрации договоров аренды (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2008 г. № А42-2352/2007 и Московского округа от 21.01.2008 г. № КА-А40/10158-07).

Аренда конструктивных элементов здания

Зачастую для размещения рекламы предприятия заключают договоры на аренду какого-либо отдельного элемента здания (крыши, стены, окна и т.д.).

Так вот, высшие арбитры в информационном письме Президиума от 11.01.2002 г. № 66 указали, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания для рекламных целей, не является арендой. Ведь согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права ее пользования. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. На основании этого судьи сделали вывод, что в данном случае предметом договора являлось предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше.

Судебная практика

Судьи напомнили, что фасадная часть здания (стены, оконные рамы) не может выступать в качестве самостоятельного объекта в отрыве от объекта недвижимости. Так что рассматриваемый договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции не относится к договорам аренды, положения о которых регулируются главой 34 ГК РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 г. № А72-4923/2008).

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.