Нам право строить и жить помогает… или наоборот – мешает?

Ирина Дружинина – юрист, эксперт в области правового регулирования строительства и проектирования. Закончила юридический факультет Московского государственного университета путей сообщения, аспирантуру Института государства и права Российской Академии наук. Занимала должность начальника отдела общедоговорных-правовых отношений в ГК Мортон, затем развивала строительное направление в ГК ЕКА в должности начальника отдела правового обеспечения инвестиционно-строительной деятельности и земельно-имущественных отношений. В настоящее время выступает консультантом по вопросам строительства государственных объектов, в частности, по реализации городской программы «Народный гараж».

– Что необходимо юридическому лицу для осуществления строительной деятельности?

– До начала строительства нужно понять, кто будет осуществлять строительство – профессиональная генподрядная организация, обладающая соответствующими допусками СРО, или же юридическое лицо (заказчик) самостоятельно.

В первом случае заказчику строительства необходимо будет заключить договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ¹ или заключить договор с компанией, осуществляющей функции «профессионального заказчика» строительства². В градостроительном кодексе указано, что застройщик вправе привлечь для реализации строительства юридическое лицо или индивидуального предпринимателя-заказчика. Функции указанного участника строительства весьма неоднозначны. В общеправовом смысле «договор с заказчиком» – это агентский договор³ или договор возмездного оказания услуг⁴. Таким образом, заказчик оказывает услуги по консультации, координации и оценке рисков при строительстве объекта, получает от имени застройщика необходимые документы и определенные действия для реализации строительства. Заключив договор с заказчиком, можно избавиться от проведения тендеров на выбор подрядных организаций, а также избежать проблем, возникающих при проектировании и вводе завершенного строительством объекта в эксплуатацию.

В случае если в организации принято решение осуществлять строительство «собственными силами», то для выполнения строительно-монтажных работ юридическому лицу необходимо получить допуски на виды работ, которые юридическое лицо будет осуществлять. Для этого ему необходимо стать членом саморегулируемой организации (далее – СРО)⁵. Но до того как юридическое лицо вступит в СРО, ему нужно будет внести «строительство» в основные виды деятельности Устава и получить дополнительный код ОКВЭД.

– Какие действия предшествуют началу строительно-монтажных работ?

– До начала выполнения строительно-монтажных работ необходимо определиться с земельным участком, понять, как именно он оформлен (по договору аренды или в собственность). Земельный участок, на котором будет осуществлено строительство, должен быть для этого пригоден, то есть иметь соответствующее целевое использование и вид разрешенного использования⁶. Например, если вид разрешенного использования «под строительство автозаправочной станции», «автозаправочную станцию с мойкой и/или магазином» на этом земельном участке строить уже нельзя без изменения вида разрешенного использования, в порядке, установленном в действующем законодательстве РФ.

После того как с земельным участком разобрались, начинаются так называемые «предпроектные проработки», то есть согласование в местных органах исполнительной власти буклета, определяющего технические характеристики объекта строительства.