• Журнал «Налоговый учет для бухгалтера» июнь 2011
  • Рубрика Бухгалтерский учет

Продажа объектов недвижимости

  • 0 комментариев
  • 8 просмотров
При продаже объектов недвижимости право собственности на них от продавца к покупателю переходит на дату регистрации права собственности на них. В какой период времени продавцу необходимо отразить доход от реализации? Кто должен платить налог на имущество по переданному покупателю объекту, если переход права собственности еще не зарегистрирован? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в статье.


Согласно ст. 131 ГК РФ переход права собственности на объекты недвижимости осуществляется на дату государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Между подписанием акта приема-передачи и регистрацией перехода права собственности проходит довольно значительный период времени.

В статье, опубликованной в № 4 за 2011 год, вниманию читателей был предложен материал о порядке учета покупки объектов недвижимости.

Ниже рассмотрим порядок учета продажи таких объектов. Как сказал Карл Маркс, товар есть вещь, предназначенная для продажи. Этому не противоречит и определение товара, данное в п. 3 ст. 38 НК РФ. В нем сказано, что товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, любой объект недвижимости, если его можно реализовать (то есть продать), можно считать товаром.

Реализация товара подлежит отражению как в регистрах бухгалтерского учета (п. 12 ПБУ 12/99), так и для целей налогообложения прибыли (п. 3 ст. 271 НК РФ) на дату перехода права собственности.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 223 и 491 ГК РФ право собственности на товар от продавца к покупателю может перейти:

  • на дату подписания приемопередаточных документов;
  • на дату оплаты покупателем приобретенного товара;
  • на дату исполнения других обязательств, указанных в договоре либо предусмотренных законодательством.

Отметим, что в отношении объектов недвижимости действующим законодательством предусмотрен особый порядок перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Также согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Таким образом, при подписании договора купли-продажи недвижимости стороны не имеют права ставить свои условия перехода права собственности на объект (на дату подписания приемопередаточного акта по мере оплаты или, допустим, в первый четверг после первого дождика). Только на момент регистрации перехода права собственности в Росреестре!

Следовательно, и в регистрах бухгалтерского учета, и для целей налогообложения реализация объекта недвижимости должна быть отражена на момент государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

В зависимости от того, чем для продавца является продаваемый объект недвижимости (товаром или объектом основных средств), а также жилое это помещение либо нет, налоговые последствия сделки и порядок отражения в учете договора купли-продажи могут различаться.

Мнение
СвернутьПоказать
Валерия Репкова, директор практики инфраструктурных проектов ЗАО «ЮКАТЭС»:

«Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества необходимо руководствоваться положениями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Момент перехода права собственности определяется в соответствии с порядком, установленным в ст. 223 Гражданского кодекса. Так, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. А в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимое имущество относится именно к случаю, который требует государственной регистрации, и здесь момент перехода права собственности действительно определяется датой регистрации этой сделки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом установлен в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 2 ст. 6 названного закона регистрация перехода права собственности осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации документов. Этот срок в ряде случаев может быть увеличен, например, в связи с приостановлением государственной регистрации».

Продаем объект основных средств

Рассмотрим ситуацию, когда договор купли-продажи подписан в отношении недвижимости, учтенной у продавца в качестве объекта основных средств.

Еще раз отметим, что для целей налогообложения прибыли, равно как и в регистрах бухгалтерского учета, доходы признаются на дату реализации, то есть перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, что определяется датой регистрации этого перехода в ЕГРП.

Минфин России в своих письмах (от 26.10.2004 № -03-03-01-04/1/85, от 28.09.2006 № 07-05-06/241, от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02) с вышесказанным был согласен. Однако позднее мнение ведомства необъяснимым образом поменялось. В письме от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301 чиновники приходят к довольно странным выводам. В первой части письма они вполне обоснованно подтверждают, что в соответствии со ст. 271 НК РФ датой начисления дохода признается дата реализации товара, то есть переход права собственности, и что право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю на момент государственной регистрации сделки, а не подписания акта приема-передачи. Но далее («исходя из вышеизложенного») предписывается доход от реализации начислять на дату подписания акта.

Но в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу № А65-26844/07 подтверждается точка зрения автора и более ранних писем Минфина: доход от реализации недвижимости должен быть начислен на момент перехода права собственности, то есть государственной регистрации сделки.

Мнение
СвернутьПоказать
Валерия Репкова, директор практики инфраструктурных проектов ЗАО «ЮКАТЭС»:

«Фактическая передача недвижимого имущества и, соответственно, подписание актов приема-передачи, может не совпадать ни с моментом заключения договора купли-продажи, ни с моментом регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Законодательно не установлена обязанность по передаче недвижимости покупателю до государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, передача может состояться и после регистрации сделки. В этой связи, если придерживаться мнения налоговых органов, высказанного в письме от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301, что у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приема-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию, это будет противоречить п. 3 ст. 271 НК РФ. В нем указано, что датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 кодекса, а в п. 1 ст. 39 под реализацией товаров, работ или услуг признается передача именно права собственности на товары, а не права владения имуществом, которое составляет юридическую суть «передачи».

Далее обратим внимание, что с даты подписания акта приема-передачи (документально подтвержденного факта передачи объекта другому лицу) юридический собственник прекращает использовать его для производства продукции (выполнения работ, оказания услуг, управленческих нужд, сдачи в аренду), то есть для извлечения дохода. Следовательно, с этой даты объект подлежит исключению из состава амортизируемого имущества, а с 1 числа следующего месяца, согласно п. 5 ст. 259.1 НК РФ, должно быть прекращено начисление амортизации по данному объекту для целей налогообложения прибыли.

В регистрах бухгалтерского учета на дату подписания приемопередаточного акта объект перестает удовлетворять всем требованиям, установленным п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, объект подлежит исключению из состава основных средств организации. С этим соглашается и Минфин России (см., например, письмо от 26.10.2005 № 03-03-04/1/301).

Передачу объекта другому лицу следует отразить записями:

Вы видите 20% этой статьи, чтобы читать всё


на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.
за 300 руб.


Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы

Вниманию тех, кто оформил подписку через ООО «Межрегиональное агентство подписки» (ООО «МАП»): важная информация для вас размещена здесь.

Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.