При получении аванса в счет предстоящей оплаты недвижимости организации необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДС с перечисленной покупателем суммы. Рекомендуем, однако, до получения аванса заключить договор купли-продажи упомянутой недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как переход права собственности пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
- день отгрузки (передачи) товаров (выполнения работ, оказания услуг), имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
При этом п. 3 ст. 167 НК РФ установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке.
При реализации недвижимости документом, подтверждающим переход права собственности, является свидетельство о государственной регистрации прав. Таким образом, при реализации объектов недвижимости датой «отгрузки» считается дата государственной регистрации права собственности на него (смотрите также письмо Минфина России от 22.07.2008 № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1334/2011 по делу № А40-19356/2010).
В рассматриваемом случае получение аванса предполагается до передачи права собственности на недвижимость. Соответственно, в день получения аванса у организации возникает необходимость определения налоговой базы по НДС.
При этом если моментом определения налоговой базы является день частичной оплаты предстоящих поставок товаров, то на день отгрузки товаров или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ при получении сумм частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав продавец обязан выставить соответствующий счет-фактуру не позднее пяти календарных дней считая со дня получения сумм частичной оплаты.
Таким образом, если моментом определения налоговой базы для целей исчисления НДС является день получения предоплаты, то налоговая база определяется плательщиком НДС дважды: как на день получения предоплаты, так и на день отгрузки (смотрите также письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78). Суммы НДС, исчисленные налогоплательщиком (продавцом) с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ).
При этом необходимость уплаты НДС Налоговым кодексом РФ не ставится в зависимость от наличия на момент перечисления аванса заключенного между покупателем и продавцом договора.
Однако обратите внимание, что факт перечисления аванса до заключения договора может повлечь претензии налоговых органов к покупателю недвижимости при принятии последним к вычету сумм НДС, перечисленных в сумме аванса (согласно п. 9 ст. 172 НК РФ вычеты сумм НДС при перечислении покупателями сумм частичной оплаты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при получении частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм).
