• Журнал «Юридический справочник руководителя» октябрь 2018

По документам покупатель квартиры оплатил ее стоимость продавцу, право собственности зарегистрировано на покупателя. Но фактически продавец оплату не получил, вправе ли он ее потребовать?

  • 0 комментариев
  • 48 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
Юридическое лицо 1 (продавец) продал юридическому лицу 2 (покупатель) объект недвижимости – ​квартиру. Согласно договору купли-продажи продавец продал, а покупатель принял квартиру стоимостью 2 485 000 руб.
Договором предусмотрено, что покупатель произвел полный расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи. Данный договор был подписан сторонами и сдан в Росреестр на регистрацию. Между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Право собственности на покупателя зарегистрировано. Однако в течение более года оплата не поступила на расчетный счет продавца.
Вправе ли в приведенной ситуации продавец недвижимости требовать уплаты задолженности?


По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: продавец вправе как требовать оплаты недвижимости, так и принять меры для расторжения договора.

Обоснование позиции

В силу п. 1 и 5 ст. 454, 549, 555 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю в собственность какое-либо недвижимое имущество, в том числе квартиру, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как указано в п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в приведенной ситуации продавец независимо от факта регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Также учитывая, что неоплата покупателем проданного ему имущества является существенным нарушением условий договора, покупатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке и потребовать возврата переданного покупателю имущества (см. также п. 3 ст. 488 ГК РФ). Как указано в упомянутом п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (см. также постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 № 14АП-4791/17, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 № 17АП-6114/17, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 № 20АП-7789/14). При этом само по себе наличие в договоре условия о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, не влияет на реализацию покупателем указанных прав и не является безусловным доказательством оплаты товара (см. постановления Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2016 № Ф09-4460/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 12АП-4226/18). Суд вправе обязать ответчика представить доказательства оплаты недвижимости (см., например, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 № 14АП-785/16 и от 14.12.2015 № 14АП-8272/15, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 № 19АП-1190/14).

Однако, несмотря на принципиальную возможность предъявления покупателем указанных выше требований, перспектива их рассмотрения судом (равно как и вероятность исполнения соответствующего положительного судебного акта) зависит от конкретных обстоятельств и не может быть оценена в рамках данной консультации.

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.